Что изменится в Украине после вступления в силу новых строительных норм

«Если квартиры в домах начинают продавать, не имея на это всех законных оснований и документации — это нарушение закона. К компаниям могут применяться не только денежные штрафные санкции, но и предписания вплоть до сноса незаконной стройки. ГАСК должна их выявлять. Но, думаю, таких будет немного. Уже сейчас многие строители переделывают свои проекты под новые требования», — рассказал заместитель министра регионального развития, строительства и ЖКХ Украины Лев Парцхаладзе – передает UBR.ua.

Напомним, что с 1 сентября 2018 года в Украине вступают в силу новые градостроительные нормы (ГСН). Одно из ключевых нововведений — ограничение этажности возводимых жилых домов. Например, в селах и пгт можно будет строить не выше 4-5 этажей, а в городах с населением до 50 тыс. — до 9 этажей.

А вот для Киева, в особенности в проектах массовой застройки (от 250 тыс. м2), которые возводятся на огромных территориях неработающих промышленных зон и пустырей, норма по этажности особо ничего не изменит, говорят строители. Эти территории не застроены жильем — плотность населения очень низкая. К тому же, Киев — город-миллионник, следовательно, по новым нормам можно строить высотки.

Некоторые строители и эксперты сразу подметили — новшество явно сыграет на руку киевским застройщикам, которым в последние годы все сложнее конкурировать с пригородными новостройками из-за их более привлекательных цен.

Но скоро ситуация может изменится, считают эксперты. Не исключено, что некоторые застройщики будут вынуждены «переформатировать» свои проекты из эконом- в бизнес-класс, чтобы как-то оправдать повышение ценника и отбить все затраты по «низкорослой» застройке.

«Как раз к осени в Киеве планируется поднятие цен на жилье в новостройках. Поэтому столичным застройщикам ограничение этажности домов в области только на руку — строить в пригороде станет не так выгодно, цены придется поднять, чтобы проекты окупались, да и самих строек станет в области меньше. Уже сейчас застройщики стоят в очередях за разрешительными документами, чтобы успеть получить их до сентября. Но успеют не все. Таким образом, потенциальных покупателей пытаются заманить обратно в Киев», — заметил в беседе с UBR.ua финансовый аналитик Василий Невмержицкий.

Поскорей «набросят» еще этажей

Ситуация усугубляется еще и тем, что во многих городах-сателлитах Киева население уже давно перевалило за полсотни тысяч жителей, но согласно последней переписи в 2001 году, населения там явно значится меньше. А использовать, скорее всего, будут именно официальную статистику. Затевать новую перепись из-за этого вряд ли станут.

Как результат, говорят строители, в области практически полностью прекратится точечная застройка в уже существующих жилых кварталах.

Как известно, законы обратной силы не имеют, а значит, все ранее законные разрешения на строительство не будут отменены. Главное, успеть получить их до 1 сентября.

Сегодня снести незаконный самострой — уже нечто из области фантастики, не то, что корректировать уже строящиеся объекты в сторону уменьшения их этажности, говорят эксперты.

«Здесь даже возможна обратная сторона — полученные разрешения или задекларированные объемы строительства вполне возможно вырастут. И аргументация строителей будет очень современна: раз завтра уже нельзя будет строить такие высокие здания на наших участках, то мы сегодня надстроим несколько «лишних» этажей. В общем — с достройкой проблем не должно быть. В переходный период между нововведениями в ГСН конечно возможны различные локальные казусы, но вот до «запретить строительство» точно не дойдет», — заметил гендиректор девелоперской компании Greenol Олег Приходько.

Скандалы и подъем цен

А кто еще не получил необходимые для начала строительства разрешительные документы, наверняка будут стараться всеми правдами и неправдами ускорить получение вожделенных бумаг, чтобы успеть до сентября.

Хотя нередко застройщики начинают продавать жилье новоселам и даже запускают стройку еще до получения всех разрешительных бумаг.

«Кто подаст документы на экспертизу до вступления в силу новых ГСН, будет оцениваться и получать разрешение по нормам, которые действовали на момент подачи документов. Проблемы могут возникнуть только у тех, кто сейчас льет фундамент незаконно — те компании, которые, не имея всей разрешительной документации, уже сейчас ведут строительные работы. Но задним числом вряд ли теперь удастся узаконить свою стройку. Можно прогнозировать, что еще до конца года в Киеве может возникнуть ряд скандалов именно из-за несоответствия проекта уже новым нормам. Строительные чиновники будут достаточно внимательно изучать проекты, строительство которых только началось», — рассказал начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park Александр Панфилов.

Но вряд ли в сроки получится уложится всем, говорят эксперты. Заказчики просто вынуждены будут «подогнать» под новые ГСН подаваемые на утверждение проекты, и получить разрешение на строительство.

Начальная цена таких проектов неминуемо вырастет уже с конца 2018-начала 2019 года, а количество самих строек в 10 км зоне от Киева снизится примерно на треть, говорят строители.

«Безусловно, ограничение этажности застройки повлияет на удорожание себестоимости квадратного метра. Снижение этажности, например, с 14 до 9 — это в среднем увеличение цены до 10%», — высчитал директор по развитию компании Novbud Вячеслав Павлов.