Эксперты высказались о новых правилах реконструкции «хрущевок»

Как рассказали UBR разработчики проекта, при самых благоприятных условиях в 2019 г. документ успеют принять разве что в первом чтении. Учитывая, что сейчас депутаты больше озабочены скорыми парламентскими выборами, очевидно, что заработает закон о реновации не ранее 2020 г. Он придет на смену подобному документу, действующему с 2006 г. По сути, он не работает.
Новый законопроект предусматривает 8 ключевых новаций:
— реконструкцию устаревшего жилья любой высотности, а не только пятиэтажек, как сейчас;
— в программу реновации смогут включать не только жилые дома, но также инженерно-транспортные и социальные объекты: детские сады, школы, объекты торговли и т. д.;
— согласие на реконструкцию/снос жилья потребуется не от всех жильцов, достаточно 75%;
— расширяется перечень источников финансирования будущих проектов по реновации;
— оплатить реконструкцию смогут застройщики, городские и государственный бюджеты, иностранные доноры, различные фонды, гранты, сами жильцы (на них могут определенный процент затрат);
— заказчиком работ будут выступать местные органы самоуправления;
— предусматриваются разные варианты отселения и компенсации жильцам устаревшего жилфонда;
— город будет объявлять конкурс и выставлять условия к застройщикам, один дом строить разным компаниям вряд ли разрешат, но заниматься разными проектами на территории одного микрорайона — вполне;
— дома должны пройти энергоаудит до реновации и быть энергоэффективными после, соответствовать новым градостроительным нормам (например, быть приспособленными для маломобильных групп населения и т. д.).
В Киеве, по разным оценкам, количество домов, которые уже исчерпали свой срок эксплуатации, достигает 65-70%. Поэтому новый законопроект потенциально может коснуться и домов, построенных в 1970-1980-х гг., говорят эксперты. Реновация нужна не только жилью, но и социальным объектам, построенным в большинстве своем в советские годы.
«Без преувеличения, порядка 80% школ, больниц, садиков в регионах очень нуждаются в частичной или полной реновации, модернизации. Застройщикам это может быть интересно по ряду причин. Первая — правильная финансовая модель, возможность оплатить паевой взнос, договориться с местной властью и так далее. Вторая — социальная ответственность. Подобные качественные проекты в разы будут повышать лояльность покупателей жилья», — рассказала главный эксперт портала 3m2 Виктория Берещак.
По информации ProfiDOM.com.ua, потенциально в проектах комплексной реконструкции кварталов могут участвовать крупные игроки. Таких компаний не так и много, например, в Киеве. Что касается точечных проектов, на 2-3 дома, то здесь могут привлекаться и небольшие компании.
«По каждому отдельному проекту будет проведен инвестиционный конкурс, что позволит выбрать победителя. Чтобы избежать бюджетного «распила» и сделать эти конкурсы прозрачными, стоит закрепить в документе норму, что победители обязаны иметь соответствующую материально-техническую базу для проведения всего комплекса работ. Также частично необходимо закрепить невозможность передавать этот проект третьим лицам в субаренду. За исключением, разве что, мелких работ, например, по установке стеклопакетов и т. п.», — рассказал начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park Александр Панфилов.
Спорным выглядит вопрос количества несогласных с предложенными проектами реконструкции. 25% владельцев жилья и нежилых помещений — это достаточно большое количество людей.
Хотя понять разработчиков можно: шансы на реализацию проекта значительно возрастают. Но эта норма вступает в прямую коллизию с Конституцией Украины, где определена незыблемость права собственности. Эксперты не исключают, что эта норма будет горячо обсуждаться в комитетах Рады и в сессионный зал она попадет уже измененной.
В программе реновации не обязательно предусматривать отселение и последующий снос домов. Если местные власти принимают решение о проведение реконструкции квартала или отдельного дома, тогда:
— они проводят техническое обследование состояния всех зданий и сооружений на территории, которая отводится под реконструкцию;
— на основании полученных данных от уполномоченных сертифицированных специалистов составляется по каждому объекту техническая характеристика с описанием состояния несущих конструкций, инженерных сетей, фундамента и т. д.;
— после этого разрабатывается проектная документация по реконструкции, в которой определяется, какой дом по своим техническим характеристикам дешевле снести и на его месте построить новый, А какой объект подлежит реконструкции или модернизации (где требуется замена инженерных сетей), утепление, установка счетчиков, где возможна надстройка этажей, либо перепланировка);
— исходя из того, какие виды работ потребуются, уже и будет приниматься решение о необходимости отселения жильцов.
«Если дом не сносится, а требует капитального ремонта с отселением, то люди переселяются в стартовые дома, а после проведения ремонта возвращаются обратно в свое жилье. Если здание сносится, то на территории микрорайона должны построить стартовый жилой дом, в который отселяются жители. Люди получают квартиры, дом сносится, а на его месте строится новый, куда и вселяются обратно жильцы», — рассказал директор ГП «Дипромисто» Иван Шпилевский.
Если стартовый дом построить негде, тогда по согласованию с жителями их могут отселить в маневренный жилфонд, который формируется органами местного самоуправления или застройщиком. В другом районе населенного пункта. Взамен могут предложить даже жилье на вторичном рынке, если человек не захочет ждать постройки стартового дома.
«По каждой квартире, с каждым собственником будут вестись отдельные разговоры, заключаться договор, в котором пропишут все условия компенсации и отселения», — добавил Шпилевский.
В действующем законе при расчете компенсации при отселении жильцы могли требовать от застройщиков увеличения жилой площади на 50%. Для строителей такие проекты невыгодны. Этот коэффициент вычеркнули.
С другой стороны, при замене старой квартиры новой застройщики учитывали только «жилой» метраж, а не общий, что невыгодно уже собственникам старого жилья. Например, при общем метраже квартиры в 100 кв. м жилая площадь могла составлять только 40-50 кв. м.
В новом законопроекте эти диспропорции убрали — будут учитывать общий метраж. К тому же владельцы жилья смогут рассчитывать на денежную компенсацию, если площадь новой квартиры будет меньше предыдущей:
— если люди захотят увеличить площадь, то разницу доплатит собственник; и наоборот, если человек живет один, например, в трехкомнатной квартире, и захочет получить меньший метраж, то ему компенсируют разницу по коммерческим ценам;
— если владелец старой квартиры проживает в центре города, где стоимость квадратного метра выше, чем в спальных районах, и он согласится переехать на окраину, то разницу в цене квадратных метров ему также компенсируют.
«Что касается определения рыночной стоимости квартиры в случае несогласия жильца переселяться в маневренный фонд, то, считаю, что над этим пунктом также придется поработать: рынок не статичен и каждый месяц на нем происходят пусть и незначительные, но все же изменения в ценах. Закон возложил оценку имущества на профессиональных оценщиков, но не совсем понятно, за чей счет будут оплачены их услуги», — отметил управляющий партнер компании AVM Development Group Владислав Кононов.
Во многих случаях реконструкция (с заменой всех инженерных сетей, полным или частичным сносом старых зданий и т. д.) — это куда более хлопотный, емкий по времени и более дорогостоящий проект, чем постройка нового дома. Реконструкция дома длится в среднем на 3-6 месяцев дольше, чем стройка. И дороже минимум на 10-15%, говорят строители. Соответственно, рентабельность тоже должна повысится с учетом указанного срока.
«Сегодня рентабельность строительства в Киеве не превышает 25%, а в пригороде столицы — 20%. Не исключено, что вопрос предоставления временного жилья бывшим владельцам также может лечь на плечи застройщика. Что тоже будет ощутимой частью расходов, именуемых себестоимостью строительства. Грубо говоря, застройщикам будет выгодно участвовать в таких проектах в случае, если они смогут заработать от 30% до 40% прибыли», — добавил Кононов.
Если говорить о реновации из разряда «сменить фасад, установить счетчики», то это, скорее, будет интересно подрядчикам, чтобы пополнить свой портфель удачными социальными кейсами, говорят эксперты.
«Застройщик же все-таки возьмется за проект, где он выиграет как девелопер, управленец. И тут необязательно сносить под чистую здание. Грамотные проектные и инженерные решения могут творить чудеса», — резюмировала Берещак.