Как безопасно купить квартиру на этапе строительства

Национальная энциклопедия строительства ProfiDom.com.ua публикует рекомендации и предостережения, о которых, на страницах «Экономической правды», рассказал юрист Олег Добровольский 

При заключении такого вида договоров, особенно при их выполнении, рисков остается не меньше, чем в дпри других вариантах покупки квартир.

Первоначально возникает необходимость в надлежащей проверке всех правоустанавливающих документов, имеющиеся у продавца и застройщика, которые, прежде всего, связаны со строительством квартиры. Проверка должна происходить до момента фактического приобретения недвижимости покупателем.

Согласно Гражданскому кодексу Украины, договор купли-продажи содержит взаимные обязательства:

• продавец передает имущество;
• покупателя принимает его и уплачивает за него согласованную сумму денег.

Кодексом также предусмотрены и конкретные требования к таким договорам. 

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменном виде, обязательно подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Следует иметь в виду, что порядок заключения договора купли-продажи квартиры на стадии ее строительства имеет ряд особенностей и отличий от приобретения готовой квартиры.

В отличие от договора купли-продажи готовой недвижимости и соответствующего приобретения покупателем права собственности на нее, при покупке квартиры на стадии строительства, заключается договор купли-продажи имущественных прав.

То есть, покупатель вкладывает деньги в строительство, а не в завершенную квартиру.

Бесспорно, инвестиции в квартиру на стадии строительства являются привлекательными для покупателя, ведь она оценивается значительно ниже, однако, именно эта привлекательность, как правило, приводит к потере бдительности покупателем при изучении содержания договоров купли-продажи имущественных прав.

Именно, поэтому, нужно обратить внимание на важные аспекты заключения соответствующих договоров.

Прежде всего, — Гражданский кодекс не предусматривает обязательного нотариального удостоверения и регистрации договоров купли-продажи имущественных прав, что расширяет поле деятельности потенциальных мошенников.

Вместе с тем, кодекс предусматривает договорное (добровольное) нотариальное удостоверение, которым, по мнению Олега Добровольского, не стоит пренебрегать. Хотя, очень часто, застройщики отказываются от такого права и не идут навстречу покупателям, аргументируя какими-то установленными «правилам компании».

В таких случаях, покупателю необходимо самостоятельно принять меры по защите своих прав.

Во-первых, перед заключением договора купли-продажи имущественных прав, необходимо проанализировать документ, согласно которому в дальнейшем приобретается право собственности на недвижимость.

Обращайте внимание на следующие моменты: структуру договора, сроки строительства, условия расчетов, ответственность в случае несоблюдения условий договора и гарантии дальнейшего получения документов, которые будут необходимы для регистрации права собственности на недвижимое имущество.

На практике, часто возникают проблемные ситуации, когда покупатель лишен возможности зарегистрировать право собственности на готовую квартиру, из-за отсутствия у него необходимых разрешительных и правоустанавливающих документов, получить которые от продавца или застройщика, иногда, почти невозможно.

Во-вторых, необходимо детально ознакомиться с информацией о хозяйственной деятельности и финансовом состоянии продавца или застройщика.

Проанализируйте информацию из всех возможных источников информации, доступ к которым не запрещен законом. В частности, можно сделать бесплатный запрос на сайте Министерства юстиции Украины и на сайте Государственной фискальной службы.

Стоит, также, проверить в Государственном реестре судебных решений наличие или отсутствие судебных дел с участием продавца или застройщика.

Обращайте внимание на наличие решений о признании должника банкротом, или приговоров по уголовным делам в отношении мошенничества, уклонения от уплаты налогов или фиктивного предпринимательства.

В-третьих, если вы проанализировали сам договор-купли продажи и не сомневаетесь в добросовестности продавца, тогда, возникает потребность в анализе разрешительной и иной документации застройщика.

В частности, сюда относятся документы на земельный участок, где ведется строительство, (договор аренды, договор купли-продажи, или свидетельство на право собственности на земельный участок), документ, подтверждающий присвоение незавершенному дому строительного адреса, разрешение на выполнение строительных работ и другие учредительные документы.

Сразу оговоримся: обнаружение каких-либо несоответствий или ошибок в таких документах или договоре купли-продажи имущественных прав играет значительную роль при определении рисков. Некоторые из них, даже, не подлежат разрешению в суде, поскольку существенно влияют на принятие решения о покупке недвижимости.

Приведем пример: в Верховном суде рассматривалось дело (№6-1858цс15), когда новостройка была введена в эксплуатацию, покупатель оплатил всю предусмотренную договором стоимость, однако, застройщик не предоставил документы для оформления права собственности на квартиру. Поэтому, истец просил суд признать его право собственности на квартиру.

Верховный Суд, исследовав дело и изучив документы, сделал вывод, что покупателю квартиры необходимо доказывать, что он приобрел права и обязанности собственника на основании документов, необходимых для заключения договора и регистрации квартиры после строительства.

А договор купли-продажи имущественных прав является договором о намерениях, а не о собственности. Поэтому, истцу было отказано в удовлетворении его иска.

То есть, в этом деле защитить свои права истцу не удалось. Инвестором было некорректно сформулировал свои исковые требования.

Нужно было указать не о признании права собственности на недвижимость, а о признании имущественных прав на квартиру как объект инвестирования.

Поэтому, несмотря на вид недвижимости и его цену, которая, на первый взгляд, кажется привлекательной, рекомендуем подробно анализировать имеющиеся у продавца документы на предмет достоверности информации, сравнивать ее с открытыми источниками данных об имеющихся судебных спорах, а также истории застройщика.

Нужно без всяких стеснений и ограничений, задавать любые вопросы застройщику и только после этого принимать окончательное решение о заключении договора.