Как изменился рынок вторичной недвижимости во время карантина

Как было до карантина

Последние несколько лет на столичном рынке вторичной недвижимости наблюдался стабильный рост. Так, за 2019 год стоимость квартир в Киеве на вторичном рынке выросла в среднем на 17% — с $1039/кв. м в январе 2019 года до $1216/кв. м в январе 2020-го. Желающих купить квартиру в Киеве было больше, чем тех, кто хотел продать. Кроме того, застройщики подняли цены на первичном рынке, и это, в свою очередь, привело к повышению стоимости квадратного метра на вторичном.

На ситуацию повлияло и то, что летом прошлого года обанкротилась компания «Укрбуд», снизив степень доверия инвесторов к «первичке». А в декабре гривна укрепилась к доллару на 19%, побудив украинцев инвестировать. Все это, еще больше подогрело рынок вторичной недвижимости.
Что происходит на рынке вторичной недвижимости сейчас

Ситуация резко изменилась в марте 2020-го. Введение карантина из-за пандемии коронавируса привело к стагнации экономики, в том числе падению рынка «вторички» и количество сделок уменьшилось как минимум, вдвое.

Причин этому множество, и самые основные — люди не спешат тратить деньги в условиях нестабильности, растущего доллара. Уже сегодня, сложности испытывают малый и средний бизнес — а это основная доля покупателей недвижимости.

Как считают эксперты, есть еще одна причина падения спроса: рынок посуточной аренды уже умер, а долгосрочной — падает с каждым днем. Поэтому, в ближайшее время на рынок «вторички» выплеснется большое количество квартир. Наряду с карантином это будет способствовать снижению цен — чем выше предложение, тем ниже спрос.

Кроме того, пользуется спросом аренда загородных домов: многие киевляне уверены, что если уж проводить следующий месяц в изоляции, то лучше делать это в частном особняке в ближайшем пригороде.

Не самая радужная картина, но это — только начало. На самом деле, падение рынка, по словам экспертов, еще даже не началось: многие сделки по инерции заключаются до сих пор, и лишь малая их часть срывается из-за карантина.

«Если экономику представить в виде параболы, то мы сегодня находимся в ее левом углу. Мы еще не начали падать», — считают специалисты по недвижимости.

Как карантин отразится на рынке недвижимости

Как и любой кризис, нынешний рано или поздно закончится. К лету вирусологи прогнозируют резкий спад респираторных заболеваний, соответственно и минимизацию рисков заражения коронавирусом. Восстановление экономики будет зависеть от многих факторов, в том числе, от получения международных кредитов.

Рынок вторичной недвижимости рискует упасть глубже остальных отраслей экономики: маловероятно, что люди после отмены карантина сразу бросятся скупать недвижимость. Сейчас у большинства украинцев происходит финансовый отток, поэтому деньгам на квартиры просто неоткуда взяться.

«Исторически сложилось, что первичная недвижимость в нашей стране на 30% возводится собственными средствами застройщика и на 70%, благодаря средствам инвесторов, — говорят эксперты. — Поэтому, нет гарантии, что все проекты будут достроены. Что это значит? «Первичка» всегда тянет за собой «вторичку»: не будет спроса на первичном рынке, не будет и на вторичном. Продажи будут, но они будут точечными. Люди продолжат сидеть на деньгах».

На сколько именно упадет рынок и как долго будет длиться его рецессия после отмены карантина, никто не знает. Слишком много непонятных и неучтенных факторов может повлиять на ситуацию
Что делать тем, кто хочет продать?

Есть и хорошая новость. Заключается она в том, что спасение утопающих — дело рук самих утопающих

Чем быстрее люди поймут, что цену на свой объект нужно менять, тем быстрее рынок поднимется. Рост количества сделок будет свидетельствовать об оживлении рынка, и тогда он пойдет вверх. Некоторые эксперты считают, что уже сейчас нужно снижать цены минимум на 15%.

Другие специалисты называют иные цифры: выиграет тот, кто первым скинет цену. На данный момент нужно, чтобы она была ниже на 25-30% от первоначальной, чтобы продать квартиру. Кто сегодня сбросит 25%, тот останется в выигрыше. Так было в 2008-м, так было в 2014-м, так будет и сейчас. Кто этого не почувствует и будет ждать своего покупателя, тот пострадает гораздо больше.

А кто-то считает, что уже сейчас нужно делать скидку минимум на 30%. Затем изучать спрос и, если потребуется, снова снижать цену

Что делать тем, кто хочет купить

Покупатели недвижимости делятся на две категории: дельцы, стремящиеся зарабатывать на операциях с квадратными метрами, и клиенты, покупающие жилье для себя и желающие поскорее закрыть квартирный вопрос.

Первой категории инвесторов специалисты советуют подождать. Однако с этим следует быть осторожным, чтобы не упустить нужный момент.

Кризис в недвижимости очень отличается от кризиса в ритейле или строительстве. Рынок недвижимости очень подвержен инерции, которая может продолжаться до трех месяцев. И когда открывается окно возможностей, оно очень узкое. Если вернуться к нашей аналогии с параболой, то следует дождаться момента, когда мы приблизимся к самой нижней точке — и тогда покупать.

Те же покупатели, которые хотят поскорее закрыть свои бытовые вопросы — например, переехать от родителей или расширить жилплощадь в связи с появлением ребенка — могут смело приобретать жилье уже сейчас.

У тех, кто хочет купить квартиру, появилась замечательная возможность выбора. Хорошие варианты есть. И если раньше, с небольшой суммой денег вы могли претендовать на что-то определенное, то в сегодняшних реалиях вполне можете позволить себе перебирать.

Выводы

Опыт предыдущих пережитых кризисов говорит об одном: рынок вторичной недвижимости никуда не денется, особенно в столице, где, до сих пор, сохраняется дефицит жилья.

И если в некоторых вопросах мнения экспертов расходятся, в одном они солидарны: лучшее, что можно делать сейчас — не формировать отложенное предложение и отложенный спрос. Продавать, покупать, торговаться, снижать цену и вовремя подстраиваться под быстро меняющиеся обстоятельства — то, что поможет не только сохранить средства, но и поднять рынок вторичного жилья со дна в кратчайшие сроки.