Киев сможет построить "город в городе"

1 января вступили в действие новые градостроительные нормы (ГСН), которые касаются строительства высотных зданий. Они привносят такие нововведения:
— разрешено проектировать здания высотой до 150 м,
— введена обязательная энергоэффективность высотных зданий классом не ниже «В»,
— установлены требования по жесткости стальных и сталежелезобетонных конструкций для проектирования надежных каркасов,
— введен аэродинамический обдув моделей высотных зданий для обеспечения комфортных ветровых потоков,
— повышены нормы к пожарной безопасности.
Самое важное, что дают новые строительные нормы, — это возможность проектировать дома высотой почти вдвое больше, чем ранее. Остальные требования должны гарантировать безопасность таких зданий.
«Эти нормы не обязывают, а дают техническую возможность проектировать такие высотные здания как общественного, так и жилого назначения. Их инициаторами выступил ряд архитектурных организаций», — прокомментировал UBR Парцхаладзе.
Учитывая, что на один этаж «расходуется» примерно 3 м, новые правила дают возможность строить 50-этажные небоскребы.
«ГСН подгоняется к европейскому образцу. Он перспективный, особенно с учетом того, что сейчас мы пользуемся нормами 1980-х гг. Проект подобного уровня у нас уже есть — это недостроенное здание у центрального ЗАГСа», — рассказывает эксперт консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
Эксперты указывают, что сейчас в Киеве около 10 подобных зданий, однако поставить строительство «на поток» мешали различные бюрократические проволочки, которые превращали процесс получения разрешения на строительство в головную боль именно из-за устаревших ГСН. Теперь с этим покончено.
«Строить выше можно было и раньше, но для этого необходимо было получить индивидуальные технические условия на проектирование. Вот тут-то и начиналось самое сложное: эксперты, выдающие эти условия, зачастую ссылались на морально устаревшие ГСН и попросту не способны были понять конструктивные и технологические новшества. Поэтому девелоперу проще было не развивать такие проекты вовсе», — считает Андрей Рыжиков, CEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution.
Первые, кто выигрывает от такого нововведения, — это строительные компании. Давно известно, какая острая борьба идет за «этажность» зданий в крупных городах, особенно в Киеве, где ощущается нехватка места для строительства. Когда, например, застройщик получает право на строительство 16-этажного, но строит 25-этажное здание, разрешение на которое оформляет уже задним числом.
«Самое затратное в строительстве — это фундамент, разрешение на строительство, земля и т. д. Если сделать крутой фундамент, многоэтажный подземный паркинг и «выйти из земли», то уже можно строить без ограничений, потому что построить лишний этаж — для всего бюджета — «копейки». Чем выше здание, тем дешевле себестоимость каждого последующего этажа», — поясняет Костецкий.
Маржа от прибыли вряд ли в обозримой перспективе повлияет на снижение стоимости жилья на рынке, полагает эксперт, но точно улучшит финансовые показатели для самого застройщика. Впрочем, со временем нововведения благотворно отразятся и на жизни рядовых горожан.
По информации ProfiDOM.com.ua, новые правила, говорят эксперты, позволят крупным городам, прежде всего столице, сделать также и решительный шаг в сторону модернизации и начать развитие городской инфраструктуры в направлении, которое в стране пока совершенно не развито.
«У нас пока нет ни одного нормального бизнес-парка. Есть же «Москва-сити», «Силиконовая долина», Google строит под себя за городом объекты развитой инфраструктуры: бизнес-центры, жилье, кампусы, логистику и т. д. — то, что называется «город в городе». Это один из самых перспективных форматов, который сейчас может активно развиваться», — говорит Костецкий.
С этим согласен и Лев Парцхаладзе, который приводит в пример Дефанс — «город в городе» во Франции. Этот квартал Парижа — «город небоскребов», в который выносится вся деловая жизнь французской столицы.
«Сделать подобное в Киеве — с этой идеей я ношусь с 2004 г. Даже привозил выпускников Гарвардского университета архитектуры и дизайна, и они делали дипломную работу. Место нашли на Теличках в районе станции метро «Выдубичи», которое, с одной стороны, представляет географический центр города, а с другой, никак не нарушает историческую зону. Оно находится на въезде в город, рядом две станции метро, вид на реку», — говорит экс-замминистра.
По его словам, новые ГСН открывают широкие возможности для постройки «Киев-Сити» общей площадью до 250 га, который он рекомендует застраивать зданиями как общественного, так и жилого назначения с развлекательной и пешеходной зонами, чтобы жизнь бурлила и днем, и ночью. Это позволило бы разгрузить столицу, убрав с ее улиц городской хаос.
«Если бы мы перенесли все административные помещения: мэрию, Министерство регионального развития, здание МВД на Владимирской, Кабмин, Главпочтамт, Минсельхоз и т. д. — всего около 1 млн. кв. м, чиновники спокойно бы перемещались по этажам, а не ездили по городу», — рассказывает Парцхаладзе.
Таким образом, уличный трафик снизится на 20-30%, а город получит много помещений, которые нельзя будет продать под жилье и офисы, используя исключительно как гостиничную недвижимость.
«Тогда у нас увеличился бы номерной фонд. В десятки раз увеличился бы пассажиропоток в виде туристов. Уровень заработной платы в Киеве вырос бы как минимум в два раза», — резюмирует президент Конфедерации строителей Украины.