Кризис приведет к переделке ЖК

Может случиться так, что коммерческие помещения заполнять будет некому и покупатели не получат обещанный «инфраструктурный комплекс» в ЖК. Пока речь идет только о торгово-инфраструктурной составляющей жилых комплексов (менять квартиры не будут — это уже изменение ранее утвержденного проекта).
Но если после окончания карантина спрос не оживится, то застройщики пойдут на более радикальные меры. Например, начнут удешевлять свои проекты за счет более доступных стройматериалов. В первую очередь это может коснуться ЖК эконом-класса. Многое будет завязано на стоимости строительных материалов. До конца карантина ценники на них переписывать никто не будет. Но после все будет зависеть от курса доллара. Если будет больше 29 грн., то ожидается рост стоимости стройматериалов на 5-10%.По оценкам участников рынка, спрос в марте на первичное жилье, например, в Киеве упал в среднем на 15-20%, а в некоторых случаях падение покупательной активности достигло даже 60-70%.
В связи с этим, считают эксперты, многие застройщики, реализующие объекты преимущественно в эконом-сегменте, могут предпринять попытку провести реконцепцию, что называется, «на марше», пытаясь улучшить проект за счет инфраструктурного комплекса. Ориентировочно до конца года частичная реконцепция будет проведена в более 40% строящихся объектов. И это только в Киеве. В целом по стране ситуация примерно такая же.
«Частичная реконцепция объектов будет заключаться в двух аспектах — это пересмотр политики создаваемой встроенной инфраструктуры, а также концепций придомового пространства. Дополнительные затраты на такие изменения будут направлены на привлечение потенциальных покупателей и могут составить от 5% до 10% от сметной стоимости строительства», — рассказал UBR руководитель проекта Rusaniv Residence Александр Изаров.
По мнению экспертов, в ближайшие полгода покупатели квартир в уже построенных объектах эконом-класса и частично комфорт-класса могут столкнуться с явлением пустых пространств вместо обещанных застройщиком создаваемых сервисов.
«В кризисных условиях малый и средний бизнес, вполне возможно, откажется от своих планов по развитию сети, открытию новых магазинов, аптек или кафе. Таким образом, покупатели квартир не смогут воспользоваться обещанными объектами инфраструктуры», — добавил нам Александр Изаров.
По информации ProfiDOM.com.ua, несистемная политика девелоперов в вопросе реализации коммерческих площадей, а именно акцент на их 100-процентной продаже, себя полностью изжила, говорят участники рынка. Главным трендом развития рынка жилищного строительства на ближайшее будущее станет концептуальный подход к планированию объектов инфраструктуры с последующим их управлением: это микс помещений, продаваемых и сдаваемых в долгосрочную аренду; и четкое понимание, каких ритейлеров необходимо привлечь в проект, чтобы обеспечить потребности и удовлетворить запросы владельцев квартир.
«Коммерческая составляющая ЖК может влиять на выбор покупателя квартир. Таким образом, застройщикам выгодно оставаться в реализованном проекте даже после ввода его в эксплуатацию, что даст возможность поддерживать и развивать необходимый инфраструктурный комплекс ЖК, повышая его статус и по окончанию строительства», — подчеркнул Александр Изаров.
Эксперт отметил, что, начиная с 2018 г., некоторые застройщики изменили подход в создании будущих ЖК, где основное внимание стали уделять не только качеству строительства и планировочных решений, но и созданию концептуального, полноценного жизненного пространства для будущих покупателей, включающего в себя как объекты инфраструктуры, так и территорию досуга и отдыха.
По его данным, на начало года количество строящихся объектов принципиально новых форматов достигло 30% от всего количества возводимых жилых комплексов.
В свою очередь, концептолог и основатель SQM Experts Женя Баглай считает, что торгово-инфраструктурный комплекс является одним из самых слабых мест в проектах жилой недвижимости.
«На сегодняшний день распространенной практикой является продажа всех помещений в ЖК, в том числе коммерческих. Возникает ситуация, когда на момент продажи квартир застройщик, заявляя определенные объекты инфраструктуры, по сути, лишен рычагов воздействия или контроля будущих покупателей коммерческих площадей, потому что передает им право собственности на продаваемые коммерческие «метры», — заметила Женя Баглай.
По ее словам, очень часто покупателем коммерческих площадей в составе жилого комплекса является частный инвестор, и уже он ищет конечного покупателя или арендатора. Поэтому от застройщика уже не зависит, кто и какой объект откроет в каждом из проданных помещений.
Эксперты считают, что комплексная работа по сдаче в аренду помещений, которые принадлежат застройщику, позволяет создавать и контролировать ансамбль арендаторов, привлекая именно те форматы и брэнды, которые по своему позиционированию будут соответствовать потребностям и запросам жителей будущего ЖК. В качестве примера Женя Баглай рассказала о ситуации с созданием детских садиков на территории ЖК.
«Покупателю квартиры обещают детский садик на территории, но при этом продают коммерческие площади любому желающему. Ведь не всегда оператор детского садика готов конкурировать в цене, а владелец отдельного помещения ничего не обещал покупателям квартир. Он просто хочет сдать свое помещение дороже», — заметила Баглай.
На деле такая ситуация очень часто оборачивается тем, что обещанные застройщиком детские садики существуют лишь в рекламных проспектах.
Несоответствие обещанного и действительности может не только существенно снизить инвестиционную привлекательность покупки квартиры в том или ином ЖК, но и негативно сказаться на реноме застройщика, отмечают эксперты. Грамотная концепция создания социально-бытовой инфраструктуры в жилом комплексе зависит от ряда причин, поэтому сдача помещений в аренду не является панацеей.
«Если проект находится в месте, где инфраструктура уже достаточно хорошо развита, и в пешеходной доступности от ЖК есть все необходимые для комфортной жизни объекты, то, конечно же, создаваемые коммерческие площади целесообразнее продать», — говорит Женя Баглай.
По словам экспертов, эффективными могут быть смешанные схемы, при которых часть помещений может быть продана, но основные объекты инфраструктуры останутся в собственности застройщика и в его управлении.
«Для принятия решения в каждом конкретном проекте необходим анализ месторасположения будущего объекта, анализ существующей и потенциальной конкуренции в разрезе коммерческих площадей, а также предварительные переговоры с потенциальными арендаторами», — отметила Женя Баглай.
Эксперт считает, что наметившийся кризис послужит катализатором для грамотного планирования объектов коммерческой недвижимости. Следовательно, в выигрыше останутся жилые объекты с самыми продуманными инфраструктурными и коммерческими составляющими.
«Кризис вынудит многих застройщиков попытаться догнать лидеров, чтобы соответствовать требованиям покупателей. Очень скоро потенциальные покупатели квартир начнут активно интересоваться, чем именно подкреплены заверения застройщика, что «через четыре года здесь будет город-сад», какие из заявленных сервисов будут представлены в проекте», — подытожила Женя Баглай.