Крупнейший ТРЦ Украины продали слишком дешево

Собственником крупнейшего киевского недостроя станет малоизвестная компания «Солтекс Капитал». Изначально основным владельцем  «Республики» был Дмитрий Фирташ,  финансировалась масштабная стройка, в том числе, и «Надра Банком», который обанкротился в 2015 г.»Солтекс Капитал» заплатит за «Республику» в три раза меньше ее номинальной стоимости. Комплекс площадью около 300 тыс. кв. м, рассчитанный на 450 магазинов, достроен на 80%. Фактически работы были остановлены  в 2015 г.
777 млн. грн. — стоимость прав требования по двум кредитным договорам «Надра Банка», где ТРЦ «Республика» выступает залогом. Весь актив состоит из ипотеки на три земельных участка на территории строительства (5,6 га, 6,7 га, 3,4 га) и имущественных прав на недостроенный ТРЦ с паркингом, передает LIGA.
Должник в обоих случаях — официальный инвестор строительства ТРЦ «Республика» — компания «Мегаполисжилстрой». Она перестала обслуживать обязательства (в одном из кредитов компания выступает поручителем) летом 2015 г. — через несколько месяцев после банкротства «Надра Банка».
Объект кредитовал еще один банк — «Клиринговый дом». В залоге у банка находятся небольшие здания и часть земельных участков на территории строительства.
До сих пор конечным залогодержателем по «Республике» был Нацбанк, который получил права требования от «Надра Банка» в качестве обеспечения по ряду кредитов рефинансирования на общую сумму 4,4 млрд. грн. Задолженность перед регулятором у банка Фирташа тянулась с 2008 г.
НБУ и Фонд гарантирования впервые выставили «Республику» на продажу в июле 2017 г. Начальная цена торгов совпадала с балансовой стоимостью кредитов — 2,59 млрд. грн. По независимой оценке стоимость была гораздо ниже — 745,7 млн. грн.
Нацбанк до последнего надеялся продать залог дороже 1 млрд. грн. Сначала «Республику» почти год безрезультатно продавали по английской системе (со стартовой цены на повышение). В конце 2018 г. регулятор согласился на голландский аукцион, где цена снижается автоматически. Всего было запланировано три таких аукциона с максимальным снижением цены до 518 млн. грн. Лот был продан на втором из них.
НБУ получит львиную долю денег от продажи «республиканских кредитов». Фонд гарантирования, как организатор торгов, может рассчитывать на комиссию — 7% от суммы.
Новый владелец прав требований по «Республике» — компания «Солтекс Капитал». На аукцион зарегистрировалось еще две компании, но они не стали бороться за актив. Победитель согласился заплатить минимально доступную в этот день цену — 777,1 млн. грн.
О потенциальном собственнике одного из крупнейших ТРЦ Украины известно немного. По данным системы ContrAgent, компания существует с сентября 2018 г. Ее собственник — гражданин Великобритании Роберт Алан Джонсон, уставный капитал — всего 3,1 млн. грн.
По информации ProfiDOM.com.ua, права требования на ТРЦ «Республика» можно было продать в три-четыре раза дороже, считает президент консалтинговой компании UTG Вадим Непоседов. По его словам, ТРЦ достроен на 80%, примерно с 70% торговых сетей были подписаны предварительные договоры на аренду помещений.
«Завершить строительные работы можно за шесть-девять месяцев, сумма инвестиций составит примерно столько же, за сколько продали права требования на этот актив», — говорит он.
В Фонде гарантирования не ожидали, что ТРЦ купит украинская компания.
«Объекту нужен дополнительный капитал — вероятно, это задача не для нашего рынка», — говорила замглавы Фонда Светлана Рекрут.
В Фонде госимущества сказали, что на «Республику» давно были претенденты, готовые заплатить около 2 млрд. грн., однако до последнего времени не удавалось договориться с прежним владельцем — Дмитрием Фирташем.
«Без его принципиального согласия покупаешь не только перспективный недострой, но и судебные войны, которые могут затянуться на годы. — Поэтому без предварительной договоренности со всеми стейкхолдерами такие сделки не делают», — отметили в фонде.
Среди основных прошлых претендентов выделяли Вагифа Алиева, одного из крупнейших столичных девелоперов, основателя Mandarin Plaza Group.  
Но, похоже, Алиев нашел альтернативу проблемной «Республике»: скоро недалеко от недостроя может появиться еще один крупный торговый центр — Ippodrom Mall площадью около 450 тыс. кв. м. Проектом занимается Алиев. «Строительство ТРЦ-конкурента в разы уменьшило бы стоимость «Республики»», — отметила Рекрут.
Концепция Ippodrom Mall до сих пор неизвестна: ставка в нем может быть сделана на развлекательную часть, в таком случае оба объекта смогут существовать параллельно, предполагает коммерческий директор компании «Будхауз Групп» Максим Гаврюшин.
В противном случае, конкуренция между двумя ТРЦ обещает быть жесткой, отмечает он.
«Конкуренция — двигатель прогресса, — говорит глава наблюдательного совета компании «Мандарин Плаза» (управляет объектами Вагифа Алиева) Александр Черницкий. — Мы желаем ТРЦ «Республика» удачи».