Лишь у пятой части жилых проектов достаточно средств на работу
Архитектура кинотеатров
По его мнению, одной из главных проблем развития девелоперских компаний является невозможность аккумулировать или привлечь достаточный капитал под реализацию проекта.
На сегодняшний день у большинства украинских компаний нет возможности привлечь «длинные деньги» ни у банковских институтов, ни у государства под 3-5% годовых, которые бы позволили строить, не ожидая молниеносных поступлений от продаж квартир.
«По сути, у застройщиков не хватает собственных средств для строительства. И реализация проекта в основном зависит от активности продаж», — сказал Кишиев.
В связи с этим вложения в первичный рынок достаточно рискованны для покупателей, при этом имидж/брэнд компании и послужной список реализованных проектов перестают восприниматься покупателями как дополнительная гарантия того, что проект вообще будет закончен и не превратится в недострой, передает UBR.
Эксперт обратил внимание на то, что за последние 2 года в наибольшей зоне риска находятся инвесторы, вкладывающие в проекты крупных компаний, которые одновременно реализуют от 5 проектов.
По его словам, для их реализации очень часто используется так называемое перекрестное финансирование, когда средства от продажи квартир в уже строящемся объекте девелопер направляет на старт строительства нового проекта.
«Именно поэтому в случае возникновения каких-либо сложностей со строительством проекта вся используемая финансовая цепочка рвется и может привести не только к существенным задержкам с темпами строительства, но и к банкротству компании», — подчеркнул Кишиев.
По данным эксперта, на сегодняшний день около 20% всех строящихся проектов имеют достаточное финансирование, которое не зависит от текущего уровня продаж. В основном, это проекты, реализуемые иностранными инвесторами или же в партнерстве нескольких украинских девелоперов. При этом партнерские проекты — это либо крупные ЖК (на 150-200 тыс. кв. м), либо элитные дома, в которых цена 1 кв. м в 2-2,5 раза выше, чем в объектах комфорт-класса.
«В условиях сложившейся конъюнктуры рынка, когда предложение в среднем на 40% превышает существующий спрос, для успешной реализации проекта украинским девелоперам необходимо иметь как минимум 30-40% резерва от сметной стоимости строительства. Этих средств хватит на то, чтобы строить, как минимум, 6-9 месяцев, не рассчитывая на активные продажи», — отметил эксперт.
Кишиев уверен, что наличие собственных средств — это не просто потребность для успешного ведения бизнеса, это еще и страховка для девелопера от всевозможных форс-мажорных обстоятельств, коим в 2020 г. стала пандемия коронавируса.
По информации ProfiDOM.com.ua, он также напомнил, что, согласно государственной статистике, за 6 месяцев в экономику было привлечено порядка 154 млрд. грн. инвестиций, что на 30% меньше, чем в 2019 г. При этом сумма иностранных инвестиций составила около 0,5% (770 млн. грн.).
«Из этих средств в сферу жилищного строительства было вложено не более 250-300 млн. грн.», — подытожил Кишиев.