На рынке жилья Киева появляется еще один «Элита-центр»

В конце ноября обеспокоенные фактически остановившимся строительством 26 жилых комплексов инвесторы «Укрбуда» активизировали борьбу за свою жилплощадь, переведя переговорный процесс с застройщиком в публичную плоскость.
Уже через три дня после подачи петиции на имя президента с просьбой вмешаться в ситуацию инициативная группа инвесторов добилась встречи с представителями связанных со строительным гигантом компаний: «Укрбуд девелопмент» и распределяющим финансы фондом «Жилье-капитал».
Между тем, эксперты рынка не видят перспектив для удачного разрешения вопроса и прогнозируют стагнацию всего рынка первичной недвижимости в результате проблем крупнейшего застройщика.
Как рассказали UBR в пресс-службе «Укрбуда», застройщики во время встречи отчитались перед инвесторами о ходе строительства, а также озвучили дальнейшие планы по завершению всех строящихся домов и привлечению необходимых для этого объемов финансирования.
«Публично об этих планах будет сообщено позже — после того, как будут окончательно согласованы все детали процесса», — анонсирует пресс-служба «Укрбуда».
Как пояснили в корпорации, строительные работы на объектах все же ведутся и сейчас, «но не настолько быстрыми темпами, как хотелось бы и вложившим свои деньги людям, и участникам строительства со стороны корпорации «Укрбуд»».
«Руководство задействованных в процессе компаний понимает беспокойство и ведет с инвесторами диалог, регулярно информируя их о дальнейших шагах по преодолению последствий кризисной ситуации, которая возникла летом. Приоритет номер один — закончить все начатые проекты и выполнить взятые обязательства как можно скорее», — уверяют в пресс-службе компании.
Тем не менее, каких-либо задокументированных гарантий вкладчики в ходе переговоров не получили, рассказал представитель инициативной группы инвесторов. Он описывает строительные работы в более жесткой форме по сравнению с представителями пресс-службы застройщика.
«Ситуация критическая на всех 26 объектах корпорации «Укрбуд», ведь независимо от стадии готовности работы фактически или приостановлены, или выполняются в минимальном объеме», — сказал он.
Сложно судить, насколько убедительными и действенными являются пока не преданные огласке меры по обеспечению финансирования и продолжению строительства, однако пока это не простимулировало инвесторов отказаться от ранее изложенных в петиции требований к власти. В ней, в частности, было предложено создать рабочую группу с представителями Офиса президента, Кабмина, КГГА, ГАСИ, а также непосредственных участников строительного процесса. Как сообщил представитель инициативной группы инвесторов, пока реакции от властей не последовало.
Параллельно с тем, как инвесторы обсуждали в кабинетах корпорации меры по преодолению кризиса, перед офисом «Укрбуда» проходил митинг. Главное требование протестной акции — предотвратить возможное назначение на должность президента «Укрбуда» Сергея Кучера, чья кандидатура была выдвинута Кабмином.
Кучер, который был главой киевского ГАСИ во время президентства Виктора Януковича, по мнению протестующих, мог быть замешан в коррупции. Однако от митинга инициативная группа инвесторов открестилась, назвав его провокацией.
«Участники митинга откровенно путались в показаниях относительно цели своего участия в нем и открыто признавали, что их участие оплачивается. Во-вторых, по результатам митинга публикации в средствах массовой информации вышли с заголовками, которые не отражают позицию инвесторов. Наша цель — это, прежде всего, завершить строительство и получить квартиры, а не проводить выступления против или за любых публичных или частных лиц и организаций», — пояснили в инициативной группе инвесторов «Укрбуда».
«Нужно отметить, что предприятия-члены корпорации, которые ведут жилищное строительство в Киеве, — это частные компании, которые осуществляют свою деятельность самостоятельно, и никакого влияния на их хозяйственную деятельность или принятие управленческих решений руководство корпорации не имеет», — в свою очередь прокомментировали требования протестующих в пресс-службе «Укрбуда».
В данном пресс-службой корпорации ответе, почему назначение Сергея Кучера не сможет повлечь за собой каких-либо изменений в компании, также кроется причина, усложняющая распутывание финансового клубка внутри «Укрбуда».
«Нужно понимать, что каждая стройка связана одна с другой только общим брэндом «Укрбуда»: земля оформлена на одну компанию, разрешение на строительство дано другой, квартиры уже продает третья компания от лица фонда. При этом все 26 комплексов имеют совершенно разную степень готовности. Если копнуть, то «Укрбуд», как таковой, во-первых, окажется бедным, во-вторых, никакого отношения к стройкам не имеет. Это лишь брэнд, а брэнд не платит», — объясняет сложности решения проблемы юрисконсультант рынка недвижимости Иван Кудояр.  
Кроме того, Кудояр напрямую не связывает остановку строительства ЖК со сменой кресел в главном офисе «Укрбуда». По его мнению, строительство объектов было приостановлено из-за системы финансирования, которую «Укрбуд» сконструировал задолго до начала острой фазы кризиса.
«Они строили пирамиду еще три года назад. Изначально у них было перекрестное финансирование, они, не стесняясь, продавали квартиры за наличные доллары, сразу выводили их в офшорные зоны, откуда деньгам свойственно не возвращаться. В результате сложилась ситуация, когда в доме, где продано 80% квартир, построено 30% мощностей. Такой объект даже продать экономически невыгодно», — рассказывает о системе продаж корпорации Кудояр.
Усугубил ситуацию, как отметил эксперт, также ряд внешних факторов: объявленное в прошлом году военное положение, выборы, а затем и «прыгающий» доллар.
«Соответственно, люди стали меньше вкладывать в строительство, и, в результате, с июня подрядчикам «Укрбуда» перестали приходить выплаты. В конце концов, многие инвесторы начали забирать деньги, а это всегда чревато скандалами, судебными процессами. Вокруг «Укрбуда» стало слишком много слухов и домыслов, и теперь туда никто не хочет инвестировать. Но чтобы питать эту машину, нужно очень много средств ежедневно», — говорит Кудояр.
Таким образом, констатирует эксперт, застройщик «сам загнал себя в цугцванг»: денег на завершение строительства у него нет, а коммерческого интереса его объекты для других участников рынка не представляют.
«В данной ситуации нужно было бы провести полный аудит всех строек, но если этим заняться, то в течение полугода сразу появится куча уголовных дел», — объясняет он причину безысходности положения.
В завершении эксперт спрогнозировал, что «Укрбуд» ждет тот же финал, что и компанию «Укогрупп» Анатолия Войцеховского, инвесторы которой до сих пор пытаются вернуть отданные деньги.
«Даже если в «Укрбуд» вложить миллиард, они все равно не выпутаются», — резюмировал Кудояр.
По информации ProfiDOM.com.ua, все опрошенные эксперты сходятся во мнении, что предпосылки к сегодняшней ситуации можно было предвидеть намного раньше, а покупателям квартир в ЖК «Укрбуда» нужно было быть более осмотрительными, выбирая застройщика. Впрочем, даже в случае полной заморозки строительства деньги вкладчиков потеряны не окончательно, считает Иван Кудояр.
«Даже если вспомнить «Элиту-центр», и то, спустя годы, городские власти нашли средства, чтобы возместить часть денег обманутым инвесторам. Но это все происходит не системно», — отметил Иван Кудояр.
Партнер юридической фирмы «Хоменко, Пита и партнеры» Юрий Пита настроен более пессимистично.
«Конечно, на практике случаи успешных судебных решений для инвесторов были, но заканчивалось ли это возвращением денег, тут я сказать не готов. Как правило, в таких ситуациях денег уже нет, они все в бетоне и кирпичах», — пояснил Юрий Пита.
Как бы то ни было, падение строительного гиганта может накрыть собой весь рынок первичной недвижимости, опасается эксперт консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
«Процесс уже отразился негативно на первичном рынке. Когда такой монстр, как «Укрбуд», лежит, то люди просто перестают покупать квартиры. Я думаю, что стагнация продлится как минимум полгода, если в ближайшее время «Укрбуд» не восстановит доверие среди инвесторов», — считает эксперт SV Development.
Правда, для этого необходимо подключение властей к проблеме и предоставление гарантий на уровне президента.  
«Государство должно брать на себя все функции по таким долгостроям, забирать права собственности и, пускай даже в ущерб бюджету, но все-таки восстанавливать доверие к такому монстру, как рынок первичной недвижимости. Потому что он — один из основополагающих в экономике», — указывает на метод спасения рынка Костецкий.