Обзор новостроек эконом-класса под Киевом

Агентство «Евро-Рейтинг» проанализировало данные о 160 пригородных ЖК, уделив повышенное внимание именно доступным по цене новостройкам.
Оказалось, что самые масштабные экономные проекты реализуют в пяти населенных пунктах области (Коцюбинское, Софиевская Борщаговка, Святопетровское, Вишневое и Крюковщину) — это порядка 20 домов в рамках одного жилищного комплекса («Петровский квартал», «Софиевская сфера», «Молодежный городок», «Софиевская слободка», «Пионерский квартал» и др.).
В тройку самых крупных застройщиков вошли Novbud (с проектом «Петровский квартал»), «Сфера житлобуд» (ЖК «Софиевская сфера») и «Атлант» (два проекта: ЖК «Атлант» в Коцюбинском и ЖК «Олимпийский» в Броварах).
Большая часть жилья в пригороде столицы относится к мало- и среднеэтажной застройке. Только 10% — здания в 16 и более этажей. Чуть меньше половины проектов (35 ЖК) насчитывают 4-9 этажей, в том числе такие крупные, как «Молодежный городок» (25 домов), «Пионерский квартал» (23 дома), «Львовский участок» (22 дома) и «Квартал Буча» (18 домов).
Большинство новостроек возводится по монолитно-каркасной или кирпичной технологии. Сборно-монолитную технологию используют нечасто, из крупных застройщиков — «Атлант». Еще несколько проектов реализуется с применением панельной технологии либо в сочетании нескольких вариантов, например, кирпичное и монолитно-каркасное строительство в рамках одного ЖК.
Внешние стены возводятся преимущественно из кирпича или газоблока, реже — из газобетона. Применение железобетона, керамблока или комбинирование нескольких материалов встречается нечасто. Утепляют дома пенопластом или пенополистиролом. Минеральная вата используется только в 15 ЖК, а еще в 12 ее сочетают с пенополистиролом или пенопластом.
«При выборе недвижимости подобного класса стоит также обращать внимание на высоту потолков. В Киевской области наблюдается полнейшая демократия в этом вопросе: можно встретить и 2,5 и 2,9 м «в чистоте». Более высокие потолки, как правило, свойственны мало- и среднеэтажной застройке. Жилищных комплексов, в которых превышен уровень в 2,7 м, более 20 (стандартно в эконом-классе высота потолков колеблется в пределах 2,5-2,7 м)», — рассказали UBR в «Евро-Рейтинге».
Отличительной особенностью застройки Киевской области является также массовый отказ от централизованного отопления. Только пять жилищных комплексов из 73 в эконом-классе будут зависеть от работы ТЭЦ (все — высотная застройка).
В остальных же покупателям предлагают индивидуальное (65%) или автономное (28%) отопление. Независимость от поставок тепла, а в большинстве случаев еще и возможность регулировать температуру в квартире — существенное преимущество пригородных новостроек. Но далеко не всегда в цену недвижимости включают установку котлов и счетчиков, что, по факту, увеличивает стоимость покупки, констатируют исследователи.
А вот отсутствие подключения к централизованному водоотводу является проблемой загородных ЖК. По оценкам «Евро-Рейтинга» примерно 10% от общего числа объектов эконом-класса, которые сейчас строятся в Киевской области, имеют автономную (индивидуальную) систему канализации. В реальности этот показатель может оказаться еще выше: в ряде случаев застройщики декларируют в своих проектах наличие централизованного водоотвода, хотя по факту его там нет.
По информации ProfiDOM.com.ua, централизованное водоснабжение также может создать трудности для отдельных ЖК. Ведь частичная компенсация недостающих мощностей происходит за счет использования артезианских скважин, расположенных на территории застройки либо рядом с ней.
Как показывает практика, увеличение числа жителей приводит к избыточной нагрузке на такой источник. Как следствие — качество воды, подаваемой в новостройки, может со временем ухудшаться, и из дополнительного преимущества такое водоснабжение превращается в недостаток.
Эксперты обращают внимание и на проблему обеспеченности дома лифтами. Типичный дом эконом-класса — это 8-10 квартир на этаже и 1-2 лифта. Но зачастую застройщик увеличивает количество квартир на площадке и отказывается от лифта, особенно в малоэтажных объектах.
Примерно в 20% строящихся объектов будут установлены лифты Mizui, Schindler, Movilift или Otis. Однако в большинстве новостроек ставят лифты отечественного или белорусского производства, которые не столь надежны.