Опасные продажи квартир от частных строителей активизировались

Заманивали покупателей, как правило, удобной локацией и качеством постройки — оно не лучше, чем у других застройщиков, хотя вполне на уровне, рассказывают эксперты.
Строят не только 8-12-этажные жилые дома, но и таунхаусы. Всего по стране таких объектов около сотни. Находятся они в основном в городах-миллионниках и сателлитах вокруг них. При этом застройщики-частники не опасаются даже открыто рекламировать свои объекты на городских билбордах. Однако, говорят эксперты, законность подобных схем сомнительна. Да и покупать такие квартиры может быть очень рискованно.
«Формально это, может, и законно, ведь ничего не мешает человеку продавать свои квартиры, если у него их много. Бывают люди, которые строят для себя, семьи и родственников. Но как только они дали рекламу, это стало коммерцией, бизнесом. Усугубить ситуацию может отсутствие лицензии на строительство домов. Все это может дойти до уголовного дела с конфискацией всего дохода в пользу государства», — рассказала UBR директор группы компаний «Е.С.Консалтинг» Александра Томашевская.
В большинстве случаев покупатель таких квартир никак не защищен юридически — договора очень поверхностно регулируют обязанности строителей, без указания сроков сдачи дома, обязанностей подключить жилье к коммуникациям и присвоить ему адрес. В итоге есть прецеденты, когда доводить до ума дом людям приходилось уже самим, за свои деньги. Первое, что должно настораживать, это «слабая» разрешительная документация у объектов.
В связке с застройщиками-частниками нередко работают еще и крупные кредиторы-физлица. Проценты там также на уровне банковских, но подтверждать происхождение доходов, скорее всего, не нужно будет. Но в случае просрочки по выплатам церемониться с заемщиками они не будут — сразу заберут жилье, предупреждают эксперты.
«Очень богатые люди дают кредиты на недвижимость, работают вместе со строителями. Едут к нотариусу, удостоверяют договор купли-продажи и сразу договор займа под процент, как физлицо с физлицом. Они обходят банковскую систему, в залог идет покупная квартира. Таких контор очень много. Справку о доходах проверять не будут — им все равно: если не платишь, отнимут жилье. Это целый рынок. Люди, которые удачно прокредитовались, дальше скупают жилье и сдают в аренду», — говорит Томашевская.
Опять же, формально ничего не запрещает одному человеку дать в долг другому под расписку, но такая деятельность уже поставлена на поток.
«Разумеется, такие кредиторы и не думают соблюдать требования НБУ. С одной стороны, это не такая уж большая проблема, поскольку, выдавая свои займы, они не рискуют деньгами заемщиков, а, значит, соблюдать нормы резервирования, оценки кредитного риска и требования к капиталу, вроде, и ни к чему. Но ведь есть еще защита прав потребителей, правила уведомления клиентов об условиях кредитования и т. д.», — предупреждает финансовый аналитик Василий Невмержицкий.
Между тем, теневой рынок «ипотечного» кредитования растет, как на дрожжах. Объем средств, которые крутятся только в одной такой псевдо-финансовой организации, вполне сопоставимы с оборотами приличного банка, говорят эксперты.
«Они активизировались, когда банки стали проверять заемщика тщательней. У людей теневые доходы, которые они не могут подтвердить. Они выходят на кредиторов через тех же черных застройщиков и через «сарафанное радио». Первый взнос могут даже не взять. Получается у таких строителей и кредиторов очень дешево. Например, несколько лет назад, когда люди приезжали из Донецка, то скупали много таких объектов за наличку», — резюмировала Томашевская.
По информации ProfiDOM.com.ua, сейчас многоквартирными домами, построенными физлицами, вплотную заинтересовались в налоговой. Там убеждены, что систематическая продажа однотипных квартир в одном и том же доме подпадает под предпринимательскую деятельность. Поэтому строителям вовсю шлют требования доплатить налогов по таким объектам. Строители пытаются всячески оспорить решения налоговой в судах и настаивают, что все положенные налоги уже заплатили как продавцы-физлица.
Судебная практика по таким делам пока что неоднозначна и точку в истории, скорее всего, поставит только Верховный суд. По одному из таких дел сторону налоговиков приняли две первые инстанции. Исходя из материалов дела №810/3116/18, только по этому случаю квартиры продали на 17,5 млн. грн. В ГФС также добавили, что человек обязан был не только заплатить налоги как предприниматель, но еще и заплатить НДС.
«С 1 января 2009 г. по 31 декабря 2015 г. установлено, что налогоплательщик Иванов И. В. (имя изменено) систематически осуществлял продажу другим физическим лицам собственного недвижимого имущества, а именно квартир и части земельных участков под ними с целью получения прибыли. В данном случае следует отметить, что согласно п. 2 ст. 3 Хозяйственного кодекса Украины хозяйственная деятельность, осуществляемая для достижения экономических и социальных результатов и с целью получения прибыли является предпринимательством, а субъекты предпринимательства — предпринимателями», — говорится в акте проверки одного из таких строителей.
В первую очередь под прицел налоговиков попадают сделки с систематичностью от трех в месяц, говорят эксперты, — это, по мнению налоговой, является признаком предпринимательской деятельности.
«Первые проверки ГФС начались еще летом прошлого года, но более масштабно начали работать в конце прошлого — начале этого года. Когда происходит регистрация основного договора, нотариус выступает налоговым агентом, и он же платит налог. Значит, учитывая количество сделок, это происходит массово и за короткий срок. Налоговая запрашивает данные из госреестра и видит, что одно физлицо проводит много сделок купли-продажи по одному объекту. Затем выходят к нему на проверку по поводу его доходов», — рассказал президент Объединения финансовых учреждений Дмитрий Кравченко.
То, что строительство многоквартирных домов на участках, приобретенных физлицами, сегодня действительно является распространенной и материально выгодной практикой в Украине, подтвердили и юристы. По их словам, есть несколько схем строительства и продажи большого количества квартир в одном доме одним и тем же физлицом. В одних случаях физлицо является собственником (или арендатором) земельного участка и нанимает строительную компанию с лицензией для возведения многоэтажки и в дальнейшем продает квартиры самостоятельно либо через доверенных лиц от своего имени. Зачастую в таком случае налоги (по договоренности сторон) оплачивает от имени застройщика покупатель. По другой распространенной схеме дом строится по договору об общей деятельности (физлица с застройщиком) и квартиры переуступаются на основании предварительных договоров купли-продажи квартир. Физлица-застройщики считают, что они не реализуют недвижимое имущество, а только продают имущественные права (уступают право требования), ставка налога от продажи которых составляет 5% (п. 172.1-172.2 статьи 172 Налогового кодекса Украины).
Но в ГФС считают иначе. Такая деятельность, уверены они, является предпринимательской, поскольку физлицами систематически проводится строительство и последующая продажа однотипных квартир с целью получения прибыли, в соответствии со ст. 3 и 42 Хозяйственного кодекса (подпункт 14.1.36 п. 14.1 ст. 14 Налогового кодекса).
В соответствии с Гражданским кодексом, физлицо, которое получило доход от ведения предпринимательской деятельности, но не зарегистрировалась как ФЛП, должно платить как ФЛП. Это предполагает подачу деклараций о доходах и затратах. А также налогообложение дохода по ставкам, предусмотренным Налоговым кодексом за соответствующий год. Сегодня это 18% (п. 161.1 ст. 161 Налогового кодекса). Плюс, если оборот от такой деятельности превышает 1 млн. грн. в год, то необходимо регистрироваться как плательщик НДС (п. 181.1. ст. 181 Налогового кодекса). Да и военный сбор (1,5%) также никто не отменял.
«На сегодняшний день судом апелляционной инстанции подтверждена позиция ГФС, но до рассмотрения дела Верховным судом точку в споре ставить рано. Было еще одно аналогичное дело, которое удалось выиграть уже строителям, но там обороты были меньше. Там кассация уже отказала ГФС в пересмотре и оставила решение первой инстанции в силе. Тут обжаловали налоговую консультацию по вопросу 5%», — рассказал адвокат, управляющий партнер ЮК «Альянс правовых сил» Виталий Собкович.