Перевод жилфонда в бизнес усложнили

Дело в том, что с 1 марта начали действовать новые нормы по получению градостроительных условий и ограничений (ГУО). В заявке на получение этих документов обязательно должен быть указан кадастровый номер участка, на котором расположен объект строительства или реконструкции.
Таким образом, все заявки с 1 марта должны быть с кадастровым номером, но в большинстве поданных документов это требование не соблюдено.
По словам замдиректора Департамента строительства и жилищного обеспечения КГГА Юрия Тация, примерно 35-40% от общего количества заявок, которые получил департамент с 1 марта, — это реконструкция квартир под нежилые помещения различного назначения.
«Около 95% из этих документов касаются устаревшего жилфонда, который переделывается под парикмахерские, магазины, медицинские кабинеты, офисы и т. д. Это и есть представители малого бизнеса, которым для своей деятельности не хватает документов, в том числе и от департамента. Но получается так, что мы вынуждены отказать тем, кто после 1 марта подал документы без кадастрового номера земельного участка. Мы обязаны соблюдать законодательство, хотя это и может повредить предпринимательству», — говорит Таций.Распространенная ситуация: тому или иному земельному участку кадастровый номер не присвоен или же номер есть, но данные в кадастровой карте отсутствуют. Чтобы не возникло сложностей с получением ГУО, для начала необходимо проверить сведения об участке в публичной кадастровой карте: либо по номеру участка, либо о его местонахождении. Если поиск ничего не даст, то это означает, что земельный участок не внесен в кадастр. И нужно пройти регистрацию участка в госземельном кадастре. Для этого необходимо иметь в распоряжении землеустроительную документацию. Другими словами, чтобы получить ГУО, нужно иметь кадастровый номер, а если он не присвоен, то необходимо участок зарегистрировать.
«Точного количества участков с не присвоенными кадастровыми номерами не знает, пожалуй, никто. Поэтому вступившие в силу изменения в статью 29 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» могут добавить бюрократии при получении градостроительных условий и ограничений, но, с другой стороны, позволить значительно ускорить процесс идентификации земельных участков», — отметил руководитель проекта Rusaniv Residence Александр Изаров.
Новое правило не коснется тех объектов строительства, для которых нет необходимости их получать. К их числу, в частности, отнесены:
— строительство усадебных (коттеджных) жилых домов, дачных и садовых домов общей площадью до 300 кв. м с числом надземных этажей не больше двух (без учета мансардного этажа), в том числе с хозяйственными зданиями и сооружениями, индивидуальными гаражами;
— реконструкция жилых и нежилых помещений без изменения их внешней конфигурации и функционального назначения, размещенных в существующих жилых домах, административно-бытовых и общественных зданиях, встроенных помещений общественного назначения.
«К таким работам отнесены работы по переоборудованию и перепланировке жилого дома и жилого помещения, а также нежилого здания, строения, сооружения, помещения в них, выполнение которых не предусматривает вмешательства в ограждающие и несущие конструкции или инженерные системы общего пользования», — рассказал UBR адвокат компании DreamDim Юрий Брикайло.
Следовательно, по всем иным объектам строительства, не включенных в указанный перечень, размещенных на земельных участках без кадастрового номера, заявители на ГУО столкнутся с проблемой в их получении.
«Это негативный сигнал для тех представителей малого и среднего бизнеса, которые планировали перепрофилирование квартир и помещений для размещения в них объектов предпринимательства. А ведь законодатель принятием этих изменений декларировал как раз сужение и упрощение административных процедур в градостроительстве. В реальности же для чиновников закреплено дополнительное (и обязательное к исполнению) основание для отказа в выдаче ГУО», — заметил советник ЮФ JN Legal Сергей Дахновский.
По информации ProfiDOM.com.ua, до 2004 г., согласно действовавшим на то время нормативно-правовым актам, документы (госакты) на земельные участки, которыми подтверждалось право собственности либо пользования, выдавались без кадастровых номеров. Как правило, именно по таким земельным участкам и возникнут проблемы, если их держатели в последующем не обеспокоились о внесении данных в Госземкадастр. Впрочем, сделать это возможно и сейчас.
«Для этого необходимо заказать изготовление технической документации и после ее согласования в Госгеокадастре получить справку о присвоении кадастрового номера земельному участку», — сказал Сергей Дахновский.
Но как быть с участками, расположенными под многоквартирными домами, большинство из которых (в основном старой застройки) вообще не оформлены? Ведь для проведения процедуры их оформления (отвода) в собственность либо пользование (что предусматривает и получения кадастрового номера) необходимо решение ОСМД либо согласие всех сособственников (если ОСМД не создано), что таит в себе существенные и часто непреодолимые правовые и организационные трудности.
«Наиболее проблемными являются ситуации, когда речь идет о многоквартирных домах, в которых часто первые этажи переводят в нежилые помещения. Оформление участков под такими домами, особенно в столице и крупных городах, является сложной и длительной процедурой. И, конечно, этим вопросом не может заниматься владелец отдельной квартиры или помещения, поскольку этим уполномочены заниматься ОСМД», — отметил Юрий Брикайло.
По мнению экспертов, сегодня наиболее оптимальным решением этой проблемы будет дать возможность получать градостроительные условия без указания кадастрового номера и предоставления документов на землю в случаях, когда не нарушаются геометрические размеры помещения.
К примеру, сюда можно отнести классическую перепланировку квартиры, в которой нельзя менять ее общую площадь, но жилая и другие могут увеличиваться или уменьшаться за счет друг друга. В то же время, в случае нового строительства особой сложности у застройщиков возникнуть не должно, говорят эксперты, ведь отведенная под строительство земля уже имеет кадастровый номер. Просто возникает дополнительная необходимость указать еще и кадастровый номер при получении градостроительных условий и ограничений.
«На самом деле большой проблемы с получением кадастрового номера, если он не присвоен, нет. Достаточно проверить объект в кадастре и подать заявление о внесении его в кадастр и, соответственно, получить номер. Очевидно, что для любой деятельности, связанной со строительством, реконструкцией, вопрос законности является ключевым. И главным свидетельством законных оснований может стать именно кадастровая регистрация», — говорит директор по маркетингу многофункционального ЖК Polaris Home&Plaza Анжелика Саакян.