Подводные камни ипотеки под 10%

«Мы боролись в течение года. На это работало и правительство, и Офис президента, и Национальный банк, и другие банки. Сейчас есть договоренности, и они уже воплощаются в жизнь — сейчас ипотека снижена. В некоторых банках — ипотека под 10%. Была главная задача: если ипотека 10%, мы действительно поможем людям, которые смогут позволить себе покупку жилья», — сказал президент, добавив, что в прошлом «страшные проценты» свыше двадцати создавали огромную нагрузку на бюджет семьи, ведь почти весь заработок приходилось отдавать банку.
В Офисе президента подсчитали, что за первый месяц работы программы доступной ипотеки общий объем предоставленных займов составил 75 млн. грн. (более 200 ипотечных кредитов, при этом в очереди для улучшения жилищных условий стоит свыше 3 млн. человек), а к концу года ипотечный портфель банков может составить не менее 3 млрд. грн.
«Проект доступного ипотечного кредитования президент объявил в качестве приоритетного в начале года, и сейчас это только первые шаги. В программе задействованы как государственные, так и коммерческие банки. Большинство из них запустило пилотный проект с 1 июля. В нынешних условиях для банков доступная ипотека становится абсолютно коммерческим продуктом, в котором они заинтересованы. Растет и спрос, и количество заявок на него», — уверяют в Офисе президента.
Впервые об «ипотечной» задаче заговорили в прошлом году. В то время премьер-министр Алексей Гончарук заявил, что ипотеку в Украине себе могут позволить только «торговцы оружием или наркотиками». Была поставлена амбициозная цель снизить ставки кредитов на недвижимость до 12-13%. Потом последовали кадровые перестановки в правительстве, но идея не канула в Лету. В апреле президент Владимир Зеленский анонсировал программу ипотеки для населения уже по ставке 10% годовых. В этом его поддержал премьер-министр Денис Шмыгаль. Он заявил, что цель реальна, причем ипотечную ставку можно опустить еще больше — до 7%, а то и 5%. Однако на это резко отреагировали в Нацбанке. Дескать, запуск ипотеки под 10% годовых в Украине возможен только после завершения карантинных ограничений, которые несут экономические риски. Кроме того, для этого нужна правильная процентная политика банков и ряд юридических изменений. Но Зеленский пообещал, что все будет нормально — «мы их дожмем, 10% будет». И слова не разошлись с делом — «дожать» банки удалось, ипотека под 10% уже запущена. Правда, на деле ставка составляет 12-13%, а, порой, даже больше. Все потому, что банки оставили в договорах страховку на случай риска невозврата кредита и экономических кризисных перемен. Но все же это не прежние 25%, передает ProfiDOM.com.ua, член Совета НБУ Виталий Шапран считает ипотеку под 10% в Украине реальностью и отмечает, что ставка действительно может быть еще больше снижена.
«Средняя стоимость ресурсов в коммерческих банках сегодня колеблется от 0,1% до 3%. Поэтому, на перспективу, 10% и менее по ипотеке — вполне под силу нашим банкам. Другое дело, что в стране хромает качество ипотечных портфелей, банкам очень сложно через суды забирать залоги. Права банков как кредиторов не всегда хорошо защищены. Поэтому наш рынок ипотечного кредитования достаточно слаб, и первый шаг в форме поддержки государства сейчас логичен», — отметил эксперт.
Аналитик ИГ «Универ» Михаил Федоров считает, что рыночные ставки по кредитам, которые сейчас все же ближе к 15%, имеют свой плюс, поскольку дают практически неограниченный финансовый ресурс.
«Банки собирают депозиты и выдают кредиты, выдав кредиты, они опять собирают депозиты и вновь выдают кредиты. И так бесконечное количество раз. Все участники процесса при этом удовлетворены. Но командный метод по установлению ставок не сможет создать такой цепочки, поэтому ресурс будет ограничен лишь собственными деньгами. При ставке 10% государственные банки могут рассчитывать только на собственные средства и не смогут привлечь на это депозиты вкладчиков, поскольку такого процента прибыли не хватит всем участникам процесса. Госбанки не могут занимать деньги по депозитам у вкладчиков под 8,5% и выдавать деньги под 10%, поскольку оставшиеся 1,5% не покроют их риски. Ведь с позиции риска из ста заемщиков по ипотеке в будущем не погасить кредит могут два заемщика. А банк не сможет, например, забрать квартиру по суду в случае, если ипотечная квартира окажется единственным жильем или будут еще какие-либо ограничения. Согласно статистике, таких случаев масса, и они будут в дальнейшем. А этот риск, естественно, отражается на процентах кредита. Риск стоит денег», — подчеркнул эксперт.
По его словам, именно риск и повышает ставки на ипотеку. Хотя банки, как хозяева собственных средств, могут выдавать кредиты по ставке и ниже 10%, даже под 0% годовых. Но в этом случае они не смогут рассчитывать на средства вкладчиков. Поэтому ипотечный портфель будет сильно ограниченным.
Экономический эксперт Борис Кушнирук уверяет, что ипотечный кредит под 10% — миф. И вопрос совсем не в том, чтобы сейчас его выдавать.
«Ипотечный кредит — это длинный кредит, на 10-15 лет. Хотя во многих развитых странах ипотека предоставляется на 30 лет и более. Чем дольше срок, тем меньше ежемесячные платежи. То есть, человеку легче выплатить долг. Но чтобы такие кредиты стали массовыми, нужны «длинные» деньги с прогнозированной процентной ставкой. А для этого нужна прогнозированная экономическая ситуация — инфляция, учетная ставка и т. д. Этого в Украине пока нет. И выкручиваются из происходящего следующим образом: банк дает ипотеку под 10%, но в договоре указывает, что в случае изменения ситуации, в том числе учетной ставки Нацбанка, ставка по ипотечному кредиту может быть пересмотрена. И это делается на правовой основе. А ситуация, действительно, может измениться. У нас в стране так было много раз. И человек остается с ипотечной проблемой один на один. Причем в такой кризисный момент и доходы падают, и валютный курс растет. Отсюда растут и неплатежи по кредитам, в том числе ипотечным. Конечно, банк может пойти навстречу, дать несколько месяцев отсрочки. Но эти несколько месяцев не решают проблему. В итоге, человек остается без залогового имущества и без денег, которые уже успел выплатить. Поэтому длинного кредитования в Украине пока не может быть. Когда ситуация в экономике станет стабильной и прогнозированной, тогда и появятся основания и сами средства для длинного кредитования», — прокомментировал кредитную ситуацию эксперт.
По его мнению, чтобы массово развивалась ипотека, нужно, чтобы заемщики были более обеспечены. Да и сам ипотечный механизм нужно менять.
«У нас так сложилось, что более обеспеченные заемщики есть исключительно в крупных городах. Ипотеки в малых и средних городах никогда не было. В то же время, в малых и средних населенных пунктах проблем с размещением жилья значительно меньше. Земельные участки стоят в десятки раз дешевле, а строительство квадратного метра несравненно ниже по стоимости. Поэтому ипотечное кредитование предусматривало бы значительно меньшие суммы кредитов. Соответственно, меньше были бы как проценты, так и основной долг. Но для того, чтобы был спрос на ипотечное кредитование на периферии, необходима совершенно другая государственная политика, структура экономики», — считает Кушнирук.
Безусловно, очень бы хотелось, чтобы развитие ипотеки в Украине шло в цивилизованном направлении. В Европе ставки по жилищным кредитам колеблются от 2% до 4% годовых, но они применяются только для граждан страны, для иностранцев действуют совершенно иные условия. Например, в Дании уже начали выдавать беспроцентные кредиты на жилье для тех, кто берет большую сумму на короткий срок — до 20 лет, или 0,6% — на 30 лет. А коронакризис и вовсе вынудил ряд кредиторов выдавать займы с минусовой ставкой. Правда, это первый случай в мировой практике. В Финляндия ипотечная ставка — 1,5%. Там кредиты выдают на 20-35 лет. Предоставляют их только людям до 60 лет. Платить можно ежемесячно или ежеквартально. В Швейцарии «квартирный» кредит — под 1,7%. Там купить жилье может как резидент, так и иностранец. Кредитование от 2 до 100 лет. За родителей деньги выплачивают дети, но, если этого не делают, жилье изымают. Средняя ставка ипотечного кредита в Германии составляет 1,5-2% годовых. В последнее время в стране особенно распространены займы с фиксированной ставкой, которая неизменна в течение всего периода кредитования. В США средняя фиксированная процентная ставка по 30-летней ипотеке составляет примерно 4%. Но чем меньше срок займа, тем меньше ставка. Она, порой, проседает ниже 3%. Возможно, когда-нибудь такие же условия ипотеки будут и в Украине.