Пригород не выдерживает наплыва киевлян

Новостройки, располагающиеся за пределами кольцевой дороги, дешевле, чем в столице. Но есть отличия и по набору качественных параметров, констатируют эксперты. Чтобы выяснить, где жить не только дешевле, но и комфортнее, в «Евро-рейтинге» провели исследование. Аналитики изучили порядка 200 проектов разной степени готовности. Задекларированный срок введения в эксплуатацию большинства из них — 2017 г.
«Но есть целый ряд крупных жилищных комплексов, окончательное завершение работ на которых вряд ли состоится ранее 2020 г.», — отмечают в «Евро-рейтинге».
Строительство в Киевской области ведется достаточно неравномерно: на Киево-Святошинский район приходится чуть менее 80% от общего числа объектов. В Вышгородском и Бориспольском районах возводится по 7%, в Броварском — 5%, передает UBR.
Если рассматривать строительную активность по городам, то самой высокой она будет в Ирпене: 45 жилищных комплексов. По количеству возводимых жилищных комплексов Ирпень намного обогнал все остальные населенные пункты Киевской области. В то же время, в городе значительно меньше массовых застроек, свойственных другим районным центрам или даже селам. Там наблюдается строительство не отдельного дома или жилищного квартала, состоящего из 8-20 объектов. Речь идет о «городе в городе», когда возводится от 30 до 100 жилых домов, не считая сопутствующей инфраструктуры. Таких масштабных жилищных проектов в регионе около трети, преимущественно — в Киево-Святошинском районе.
Больше всего крупномасштабных проектов реализуется в Софиевской Борщаговке, Броварах и Буче. Если все они будут завершены, то жилищный фонд этих городов вырастет почти на 700 домов. На части объектов сейчас выполнено не менее половины строительных работ, например, ЖК «София» (построено 5 из 6 очередей), ЖК «Львивськый маеток» (сдана 21 из 28 очередей), ЖК «София Клубный» (завершено 7 из 11 зданий), ЖК «Лесной квартал» (построено около половины домов). Другие жилищные комплексы недавно стартовали, в том числе, самые крупные: ЖМ «Новая Буча», ЖК Scandia, «Европейка» в Софиевской Борщаговке.
По оценкам «Евро-рейтинга», реализация лишь самых крупных проектов должна обеспечить строительство около 125 тыс. квартир, в которых смогут проживать не менее 250 тыс. человек. При этом основной рост может прийтись на семь населенных пунктов: Софиевскую Борщаговку, Бровары, Петропавловскую Борщаговку, Бучу, Ирпень, Крюковщину и Вишневое — там новоселье отпразднует более 200 тыс. человек. Понятно, что далеко не все покупатели недвижимости будут приезжими, однако существующий потенциал роста населения необходимо будет подкрепить соответствующим развитием инфраструктуры, уверены аналитики.
По информации ProfiDOM.com.ua, одна из ключевых проблем жизни в пригороде —  транспортная доступность к столице. Поездка из Киево-Святошинского района, даже если речь идет о прилегающих к столице Петропавловской Борщаговке, Вишневом или Коцюбинском, предполагает необходимость хотя бы незначительного движения по Кольцевой дороге. Уже сегодня ее перегрузка даже не в пиковые часы является очевидной. С дальнейшим развитием загородного строительства эта проблема лишь усугубится. Плюс — возрастающая нагрузка на дороги местного значения, зачастую не рассчитанные на резко возрастающее количество машин.
Лучше обстоит ситуация с другими направлениями: броварским, бориспольским, вышгородским и обуховским. Несмотря на растущие объемы строительства, перегруженность автомагистралей здесь ощущается не так сильно. Эти маршруты будут испытывать меньшую нагрузку и в ближайшие 3-5 лет.
Исследования предпочтений покупателей загородной недвижимости показывают, что многие из них готовы мириться с усложнением транспортной доступности взамен более высокого качества экологии и рекреации. Впрочем, есть еще один фактор, который следует учитывать и покупателям, и застройщикам: обеспеченность социальной и торгово-развлекательной инфраструктурой.
Активное строительство в Киевской области коснулось не только городов областного значения, но и сел, расположенных поблизости от столицы. Инфраструктура большинства из них не рассчитана на резкое увеличение населения. Ведь в ряде случаев после завершения строительства крупного комплекса число жителей может удвоиться, а иногда и утроиться.
Это обычная практика массового строительства в Украине, когда, имея земельный участок и возможность подключиться к коммуникациям, застройщик стремится расширить масштабы ранее задекларированного проекта. При этом он далеко не всегда вкладывает средства в расширение/модернизацию инженерно-транспортной инфраструктуры. В результате жители могут столкнуться с дефицитом объектов социального назначения (школы, детские садики, больницы) или проблемами коммуникаций (перегрузка существующих инженерных сетей, сложности с проездом в жилищный комплекс или выездом из него в «час пик»).
Приведенные выше расчеты базировались на информации о численности жителей соответствующих населенных пунктов в 2012-2015 гг. и вероятном количестве граждан, которые могут заселиться в возводимые комплексы (на основе данных о количестве квартир в этих комплексах). Достижение подобного соотношения (числа проживающих на сегодня к новоприбывшим) возможно в 2022-2025 гг., когда планируется завершение большинства крупных проектов.
Наибольшая нагрузка ляжет на ближайшие к Киеву населенные пункты: Софиевскую и Петропавловскую Борщаговку, Крюковщину, Новоселки, Чайки. Некоторые из них и сегодня выглядят явно перегруженными и по своим размерам скорее отвечают понятию «поселок городского типа» или «город», чем село. Очевидно, что их коммунальная инфраструктура уже сейчас требует расширения, поскольку ее мощности не рассчитаны на такое количество жителей. Решение подобных вопросов находится в компетенции районных и областных властей. Застройщик обычно не принимает на себя строительство крупных инфраструктурных объектов. Этот момент стоит принимать во внимание покупателям загородной жилой недвижимости.
Существует еще один интересный момент, связанный с развитием инфраструктуры: низкое качество учета реального числа проживающих в населенном пункте. Покупатели жилья, зачастую, не меняют прописку. В результате в населенном пункте может фактически проживать 30 тыс. человек, а статистика говорит только о 15 тыс. Как следствие, существующая инфраструктура, расчетная нагрузка которой позволяет обслуживать, например, 25-35 тыс. человек, кажется более чем достаточной. И вводить новые объекты смысла нет. Однако реально она работает уже на пределе своих возможностей, и подключение еще 5-10 тыс. пользователей может спровоцировать проблемы или с коммуникациями, или с перегрузом социальных объектов.