Рынок недвижимости остановился. Рухнет или нет?

Итак, 2008 год ー кризис ипотеки и финансов. Он перекрыл кредитный «кран» и обеспечил девальвацию национальной валюты на 62% с 5-ти до 8-ми гривен за доллар. Он полностью остановил рынок первичной и вторичной недвижимости на 3 месяца и уже к маю 2009 года, при стремительном падении цен, рынок нащупал свое первое дно, потеряв 45-50% от своих пиковых значений. Вспомните ту панику и неопределенность: было страшно, многие разорились.

2014 год ー девальвация национальной валюты более чем на 300% с 8-ми до 30-ти гривен за доллар. Все украинцы в один момент стали в 3 раза беднее в долларовом эквиваленте. Конечно, этого не мог не заметить рынок недвижимости, особенно вторичный, который. Традиционно, работает в долларе США. Рынок замер на 3 месяца. Цены на квартиры потянулись вниз. В головах людей преобладала паника и неопределенность. Финансовое потрясение сопровождалось политической неопределенностью. Кризис 2014 года не принес такого обвального снижения цен как в 2008 году. Это и не удивительно, ведь доступных кредитных денег уже давно ни у кого не было. Средняя цена снизилась на 30% за год, что обеспечивало функционирование рынка на очень низких оборотах. Она же продолжила дальнейшее снижение до конца 2016 года, остановившись на отметке 1040 долларов за квадратный метр в среднем по Киеву.

Как видим, оба кризиса носили финансовый характер и сопровождались резким снижением платежеспособности граждан, исчисляемой в долларах США. Рынок реагировал моментально замиранием, снижением долларовых цен и медленным восстановлением.

Что имеем в марте нынешнего года:

1. Надвигающийся мировой экономический кризис.
2. Карантин и приостановку экономики Украины, пока до 24 апреля.
3. Резкую девальвацию гривны на 15%, с 24-х до 28-ми гривен за доллар.
4. Закрытие границ стран и возвращение на родину заробитчан.
5. Риск дефолта.

Давайте разберемся с этими факторами по очереди.

• Надвигающийся мировой экономический кризис связан с отсутствием новых мировых рынков, снижением потребления, войнами за рынки сбыта. Так, Россия борется с Саудовской Аравией за рынок нефти, Соединенные Штаты Америки воюют с Китаем за рынок технологий. Украинская сырьевая экономика не является важным игроком на мировом рынке, но понесет потери, связанные со снижением потребления сырья. То есть, можно ожидать снижение валютной выручки от экспорта, которая окажет давление на гривну.
  Если текущий момент считать началом мирового экономического кризиса, то можно утверждать, что мы находимся, лишь, в самом начале его возможных последствий. Сейчас этот фактор не влияет на жизнь украинцев и на рынок недвижимости никаким образом.

Вывод. Влияние этого фактора, несомненно, скажется на экономике Украины, но ближе к середине или даже концу 2020 года.

• Карантин, объявленный в стране 16 марта 2020 года, вызвал крайне негативные последствия, как для экономики, так и для сознания граждан. Сегодня в Украине остановлен, практически, весь малый и средний бизнес, а крупный ー снизил обороты. «Живыми» остались лишь компании, связанные с продуктами питания, продуктовой логистикой, лекарствами, медициной. Весь бизнес несет колоссальные убытки и переведен в режим выживания. Запас прочности у бизнесменов весьма небольшой и исчисляется, как правило, несколькими месяцами. По словам исполнительного директора Союза украинских предпринимателей Екатерины Глазковой, в период карантина ожидается уменьшение доходов бизнеса от 30 до 100%, в зависимости от сферы деятельности.

Карантин наносит ощутимый удар по экономике Украины, оказывая давление на национальную валюту. Так, гривна уже просела на 15%, а по прогнозам её среднегодовой курс к доллару ожидается на уровне 29,5. Такие данные заложены в ключевые параметры нового макроэкономического прогноза Кабмина.

Карантин резко снизил транзакции на первичном и вторичном рынках недвижимости. Принятие решений покупателями частично отложено до разрешения текущей ситуации.

Конечно, всех украинцев сегодня интересует один вопрос ー когда эпидемия пойдет на спад и когда будет отменен карантин? Учитывая, что мы не обладаем данными о течении эпидемии, в связи с отсутствием полномасштабного тестирования, мы не можем сказать, в какой стадии она пребывает. То ли, мы в самом начале эпидемии, то ли, в ее разгаре. Но, по косвенным признакам, мы находимся в ее разгаре, ведь количество заболевших по официальной статистике постоянно растет.

Учитывая, что эпидемический период длится не более двух месяцев, мы можем предположить окончание карантинных мероприятий, как максимум до конца мая. Пасха, майские праздники и украинские картофельные традиции посадки подтолкнут правительство к завершению карантина уже в конце апреля. Вирусологи утверждают, что теплая погода, ультрафиолет и цветение снижают заболеваемость инфекциями естественным путем, уничтожая вирусы.

Вывод. Карантин несомненно нанесет удар по экономике и финансам Украины. Это удар по малому и среднему бизнесу, чиновникам, специалистам ー основным покупателям жилья. Этот удар будет сильным, но непродолжительным. Уже в апреле-мае месяце люди смогут вернуться к привычному укладу жизни. Если карантин, по каким-то причинам, будет продлен на более долгий срок, негативные последствия оценить сложно. Но, такой сценарий крайне маловероятен.

• Девальвация гривны на 15% не может нанести сколько-нибудь ощутимый удар по рынку недвижимости. В обычных условиях, такая девальвация активизирует первичный рынок и затормаживает вторичный.

Вывод. Подобная девальвация, сама по себе, не оказывает ощутимого негативного влияния на рынки, экономику и финансы и даже позитивно сказывается на экспортерах. Хотя, здесь надо понимать: внутренний рынок в долларах «похудеет», что станет толчком к инфляции.

• Возвращение на родину трудовых мигрантов 一 ощутимый удар по валютным поступлениям в страну. Он окажет негативное влияние на гривну. Нацбанк уже заявил, что объем валютных переводов может снизиться на $0,5-1 млрд в связи с COVID-19. Величина этого влияния напрямую будет зависеть от возможности заробитчан вернуться в страны, где они работали и продолжить работать и посылать деньги родным. Если такой возможности не будет, им придется искать работу в Украине, что весьма неплохо для нашей экономики, но плохо для самих граждан, которые работали за рубежом.

Здесь, пока полная неопределенность. Сегодня, ни шенгена, ни безвиза практически не существует. Будет ли он восстановлен и в каком виде 一 большой вопрос.

Вывод. Валютные поступления от заробитчан находятся под большим вопросом. Их полное отсутствие окажет значительное негативное влияние на гривну и платежеспособный спрос.

• Риск дефолта, наверное, самый опасный элемент нынешней ситуации. Украина находится в позиции, когда у нас осталась лишь одна дверь, в которую нам позволено стучать, чтобы решить наши проблемы. И на этой двери красуется надпись «Международный валютный фонд».

Чем характеризуется сотрудничество с МВФ в украинских реалиях увидеть несложно. Деиндустриализация, стагнация образования, медицины, правоохранительных органов, а также, коррупция, передача активов иностранцам, снижение уровня жизни в стране. Мы, уже который год, берем кредиты, чтоб отдавать кредиты.

Собственно, это мы имеем и сейчас. В обмен на медленную деградацию и передачу земли, нам обещают очередные кредиты, которые помогут избежать дефолта и обеспечат антикризисные меры, вызванные эпидемией.

Исходя из вышеизложенного можно констатировать следующее:

• Коронавирус ー это ситуативный кризис. Это пауза экономики. Да, она неприятна, несет убытки, риски и проблемы восстановления. Но, сама по себе эта пауза не приведет к ощутимому снижению цен на рынке недвижимости. Рынок инертен и способен на ожидание в течение нескольких месяцев без коррекции цен. Эта пауза подрывает экономику и финансы, ведет к снижению благосостояния граждан и, как следствие, повлияет на рынок недвижимости в кратко- и среднесрочной перспективе в виде снижения количества транзакций. Восстановление пройдет достаточно быстро при отсутствии влияния других факторов.
• Власть понимает ситуацию, в которой находится. Дефолт 一 самый негативный сценарий, который чиновники всеми силами постараются не допустить. По оценкам банкиров, Украина еще не находится на грани дефолта, но если не решать вопрос с долгами, то вполне может столкнуться с этим вызовом к концу 2020 года. Дабы избежать дефолта при помощи кредита МВФ, будет принят Закон о банках и рынке земли. Да, по рынку земли введут ограничения по объему продажи в одни руки и, возможно, ограничения по продаже юридическим лицам. Но, это в любом случае будет шагом навстречу требованиям МВФ и поступлению кредитов. Открытие рынка земли принесет транзакции в экономику. Это частично может компенсировать негативные последствия мирового кризиса, уменьшение валютных поступлений и, тем самым, сдержит девальвацию национальной валюты. Сам же кредит, позволит Украине погашать обязательства и частично компенсировать карантинный провал в экономике, тем самым удерживать валютный курс.
• На фоне влияния описанных выше факторов, рынок недвижимости ожидает стагнация. Говорить о кризисе на рынке и возможном повторении сценариев 2008-го и 2014 годов, сегодня нет никаких оснований. Возможно, они появятся в будущем. В благоприятном сценарии развития событий, курс гривны, согласно прогнозам инвестиционного банкира Эрика Наймана и других аналитиков финансового рынка, будет зафиксирован на уровне 30-32-х гривен за доллар, что позволит рынку недвижимости спокойно работать, временно снизив обороты и осуществив незначительную ценовую коррекцию. Девальвация в краткосрочной перспективе простимулирует сделки на первичном рынке жилья.

Риэлторам стоит активно заняться продавцами вторичного рынка предложив работу на договорных условиях. Многие дезориентированы и нуждаются в помощи и трезвой оценке. Да, скорее всего, в ближайшей и среднесрочной перспективе продавцам придется немного подвинуться в цене. Гривна упала, спрос пытается понять, что ему нужно делать, сделок мало и чтоб продать нужно снижать цену. Но, это не значит, что надо снижать свою активность. Дайте продавцам то, в чем они нуждаются ー прозрачность и партнерское плечо. Сконцентрируйте внимание на подписании эксклюзивных договоров. Покупателям вторичного рынка, в такой ситуации уместно присматриваться к тем, кто готов снижать цену. Вы можете решить вопрос и выиграть до 10-15% уже сейчас.

Застройщикам хочется пожелать спокойствия и трезвого подхода к проблеме. Конечно, нужно оценить расходы, резервы, принять ряд управленческих решений. Но, главное 一 нужно продолжать строить. Сделок в ближайший месяц будет мало, но продолжать строить и работать с потенциальным покупателем необходимо. Вскоре люди поймут, что вирус не является глобальной проблемой и вернутся к обычным жизненным вопросам, где недвижимость играет обязательную роль. А пока у них есть много времени, чтоб внимательно изучить ваши предложения, оценить ваши действия в трудные времена и запомнить достойные бренды. Если вы сейчас сильны ー вам можно доверять. Сегодня застройщики зарабатывают репутацию.

Застройщикам нужно переориентировать рекламу в диджитал и сохранить свое присутствие в каталогах предложений, отвечать на вопросы инвесторов и освещать свою работу на форумах. Мы видим, что люди смотрят порталы, выбирают жилье, задают вопросы отделам продаж, покупают отчеты о надежности новостроек.

Стоит сказать и о новых возможностях, которые появились у застройщиков в плане опций в жилых проектах. Люди запомнят угрозу пандемии, многие ваши клиенты уже сейчас требуют дополнительных возможностей, которые позволят защитить жизнь, здоровье и имущество.

Наверняка, одним из трендов станет безопасность и защищенность ЖК.

Будет уместно подумать о дезинфекции в местах общего пользования, начиная от санитайзеров в лифтах и заканчивая установкой ультрафиолетовых ламп для стерилизации мест общего пользования. Стоит недорого, а польза очевидна. Следует обратить внимание и на безопасность внутри ЖК, видеофиксацию, жесткий контроль доступа, закрытые территории. Такая реклама будет востребована ближе к концу карантина, то есть скоро.