Рынок жилья готовится к росту цен

Девелоперы по закону работают в национальной валюте. Гривневые цены на новые квартиры за последний год почти не изменились. Но за тот же год из-за укрепления национальной валюты доллар потерял в цене целых 13%. Возникает закономерный вопрос — почему девелоперы не снижают цены, чтобы вернуть покупателя в отделы продаж? К сожалению, не все так просто, говорят участники рынка.
Согласно принятому госбюджету на 2020 г. и прогнозу МВФ, крепкой гривна продержится еще недолго. Значит, вырастет та часть затрат на строительство, которая привязана к доллару. А валютная составляющая в себестоимости дома весьма существенна.
«После серьезного укрепления гривны многие люди, кто хранил накопления в долларе, отложили покупки, поскольку их сбережения сейчас девальвированы. В то же время в цену квадратного метра зачастую заложен долларовый эквивалент, который в зависимости от класса объекта составляет 10-30%, и этот момент обязательно нужно учитывать в случае повышения курса доллара», — отметил гендиректор компании UTG Residence Роман Савченко.
Застройщики заложили в гривневую стоимость квартир курс 27-28 грн./$, но неожиданно для всех гривна укрепилась. Застройщики, как и многие другие представители различных бизнес-отраслей, были уверены, что это временное явление. В пользу такого мнения говорит и заложенный в бюджете на следующий год курс в 27 грн.
Даже те строители, которые начинают сейчас новые объекты с привязкой к курсу 25 грн., тоже готовятся к укреплению доллара к концу года.
«Мы вывели в продажу новые объекты, ориентируясь на курс 25 грн./$. До конца года ожидаем коридор 24,5-25,5 грн./$. На конец 2020 г., по нашим оценкам, курс гривны может просесть до 27 грн./$», — рассказала UBR директор по стратегии и развитию ПБГ «Ковальская» Ольга Пилипенко.
Для удержания ценников были и объективные причины. С начала года стоимость стройматериалов и строительно-монтажных работ увеличилась в среднем на 10-12%.
Общая себестоимость строительства с учетом существенных задержек с вводом в эксплуатацию объектов (которая сегодня по Киеву составляет от 6 до 9 месяцев) выросла в среднем на 3-7% в зависимости от класса объекта и строительного объема. Также продолжает расти стоимость земли, прокладки и подключения к сетям, проектные и сопутствующие им работы, зарплата строителям. Строительные специальности сейчас, благодаря «прорубленному окну в Европу», востребованы, как никогда.
Потенциальные инвесторы ждали совершенно другой картины. После укрепления гривны многие из них понадеялись на снижение цен и заняли выжидательную позицию. Как показывает практика, люди хранят сбережения именно в валюте. И чем более она стабильна, тем пассивнее ее достают из-под матрасов. Другими словами, при низком курсе доллары сдавать не выгодно.
«Рынок помнит ситуации, когда, имея определенную суму в долларе, сегодня можно купить однокомнатную квартиру, а завтра за эти же деньги — двухкомнатную. Потому покупатель не спешил. С учетом некоторой стабилизации гривны продажи в сентябре несколько просели по сравнению с осенью прошлых годов», — рассказали в «Киевгорстрое».
Также косвенное влияние имели президентские и парламентские выборы. Они спровоцировали отложенный спрос, который в дальнейшем растянулся и на период отпусков.
Лето и сентябрь застройщики называют одним из самых провальных периодов на рынке недвижимости за последние годы.
«В текущей ситуации на рынке жилой недвижимости наблюдается не падение спроса, а снижение покупательской активности. Спрос на новое жилье сохраняется на уровне предыдущих лет — у людей есть и потребность, и соответствующие возможности. Но многие в этом году решили отложить покупку до лучших времен, а потому количество сделок на рынке заметно снизилось», — сообщила замдиректора «Укрбуд Девелопмент» по продажам Оксана Голобородько.
По информации ProfiDOM.com.ua, в октябре ситуация на рынке несколько выровнялась, говорят в «Киевгорстрое», продажи вернулись на средний уровень для этого периода. На этом фоне цены на квартиры осенью могут пойти не вниз, а подняться еще больше.
Уже в ноябре стоимость реализации некоторых объектов вырастет на 3-5%. Так что о снижении цен пока не может быть и речи. Наоборот, на рынке давно назрела необходимость их повышения, говорят строители. Нынешнее укрепление гривны просто позволило отсрочить этот момент.
«Под завершение сезона и с похолоданием цена вырастает. Не забываем также, что застройщики, если хотят создать жизнеспособный проект, вкладывают деньги в инфраструктуру, концепцию, развитие локации — это все также сказывается на стоимости квадратного метра. Нельзя упускать из виду траты на маркетинг, пиар и рекламу — отдельная статья в бюджете, оплату архитекторов, концептологов и всех, кто занимается разработкой жизнеспособного и конкурентного проекта», — говорит эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.
Цены могут упасть разве что в неблагонадежных объектах, предупреждают эксперты. Уже сейчас в не очень ликвидных и достаточно сомнительных домах, которые могут превратиться в долгострои, наметилась тенденция снижения цен на 2-3%.
«Иногда это снижение преподносят как повод напомнить о себе, подстроиться под сезон скидок и новогодние праздники. Но суть-то этих скидок в том, что еще в начале года, когда доллар был на отметке 29 грн., практически все застройщики повысили цены. Тогда рост составил в среднем 4-5%», — отметил коммерческий директор мини-города Svitlo Park Александр Панфилов.
В целом, с нынешней динамикой рынка, рассчитывать на слишком щедрые предложения в предновогодний период покупателям не приходится. Но могут быть и исключения.
Уже сейчас девелоперы пытаются прогреть рынок для более существенной активизации продаж с помощью дисконтов, скидок и дополнительных акций.
Иногда речь идет о 18-20% скидке при полной оплате или 10% пороге входа в рассрочку (минимальном первом взносе). Пытаются распродать то, что «залежалось», хотя в большинстве своем еще не построилось.
Также некоторые крупные застройщики осенью пересмотрели условия покупки квартир в рассрочку и для крупных жилых комплексов уменьшили порог вхождения в программу с 50% до 30%.