Самые опасные способы покупки жилья

Из всех видов договоров, которые предлагаются покупателям нового жилья, застройщики предпочитают те, где госконтроль минимален и есть возможность уйти от налогов. Но это не значит, что они выгодны для рядовых граждан, как, впрочем, и для компаний. Юристы рассказали о главных рисках навязываемых продавцами схем.
Предварительный договор — очень распространенная схема приобретения квартиры в новостройке. Как отметил UBR юрист ЮК Constructive lawyers Александр Босенко, до 80% застройщиков, особенно в регионах, отдают предпочтение такому виду инвестирования.
Застройщик существенных обязательств по договору не несет и уменьшает расходы, избегая налогов. Это снижает себестоимость квадратных метров и дает конкурентное преимущество на рынке.
Но для покупателя подобный договор — сплошной риск.
«По нему инвестор приобретает только право в будущем подписать основной договор. Никаких прав отчуждения не предусмотрено. В таком случае квартира продается как объект вторичного рынка. Застройщик после ввода дома в эксплуатацию и присвоения почтового адреса оформляет собственность на себя, а потом стороны идут к нотариусу и подписывают договор купли-продажи квартиры», — уточнил Босенко.
Частично риски вроде бы нивелированы, потому что сам предварительный договор должен регистрироваться у нотариуса. Но так как «покупка прав», согласно законодательству, не предусматривают обязательной регистрации, то застройщики нередко избегают лишней фиксации договоренностей.
Стандартный риск таких договоров — наличие нескольких «продаж» одной квартиры. При подписании предварительных договоров квартира не может быть предметом соглашения, так как ее еще не существует, и это ведет к тому, что может быть заключено несколько предварительных договоров на один будущий объект.
Также будущая квартира может оказаться в залоге у банка по ипотечному договору. Обращаясь за кредитом, застройщик передает в залог имущественные права на еще не построенные квартиры. И нет гарантий, что в предварительном договоре будут прописаны параметры сделки будущего основного договора (порядок, сроки, характеристики квартиры).
Описываемой квартиры банально может не оказаться в наличии. Даже элементарное изменение метража или других характеристик можно будет использовать для оспаривания договора. Покупателю надо будет объяснить в суде, какую же квартиру он намеревался приобрести.
Не защищает покупателя даже внесение им необходимых платежей. Те расцениваются только как подтверждение того, что покупатель готов купить квартиру. Но так как самой квартиры нет, то и такие платежи не считаются платой за нее.
«Что есть предметом покупки? Если инвестправа — где и в чем они выражаются и какова их реализация. По сути, ваш платеж ничего не обеспечивает. Вы покупаете воздух», — отметил управляющий партнер адвокатского объединения Suprema Lex Виктор Мороз.
Также застройщик может впоследствии отказаться подписать основной договор.
«И заставить его невозможно даже через суд», — подчеркнул Александр Босенко.
По информации ProfiDOM.com.ua, инвестиционные договоры схожи с вариантом предварительного договора и по условиям, и по налогам. Застройщик обязуется направлять деньги, полученные от покупателей, на строительство жилья, а те соглашаются вносить средства в оговоренном порядке и получают право оформить жилье в собственность после окончания строительства. Договор купли-продажи квартиры будет подписываться только после завершения стройки.
Инвестиционный договор для вложений средств в новостройки законами вообще не предусмотрен. Застройщики его используют благодаря нормам Гражданского кодекса, которым разрешается заключать разные договоры, соответствующие основам гражданского законодательства. При отсутствии установленной четкой формы инвестдоговоров застройщики довольно свободно подходят к их содержанию, избегая четких обязательств со своей стороны.
«Застройщики грамотно подходят к выписыванию инвестдоговоров, избегая конкретики. В том виде, в котором они есть у строительных фильм, — это договоры ни о чем. Непонятно, что человек получит, когда и в каком виде. Покупателю такие договоры невыгодны», — отметил Виктор Мороз.
Как добавил адвокат, покупатель может внести свои корректировки в инвестдоговор, прописав хотя бы конкретные сроки. Это в будущем будет дополнительной защитой: можно претендовать на компенсацию, взыскать с застройщика штраф и даже вернуть уже уплаченные деньги.
«Застройщики с именем соглашаются на внесение дополнений. Сложнее — с компаниями второго эшелона. Но и они иногда идут на уступки. Хотя в этом случае покупателю нужен грамотный консультант. Самому добиться изменений почти невозможно», — добавил адвокат.
Заключая инвестдоговор, важно помнить о возможности двойных перепродаж квартир и риске, связанном с вложением средств на этапе, когда застройщик еще не получил пакет разрешительной документации на строительство.
Стопроцентные дополнительные траты будут при регистрации договора покупки-продажи квартиры — налоги, пошлины, нотариальные затраты. Это те платежи, на которых экономит застройщик, и о которых в момент подписания документов «забывают» сообщить покупателю. Также большие риски возникают при вероятности банкротства компании.
«Инвестиционные договоры на строительство жилья, как правило, связаны с рисками в случае банкротства застройщика», — подчеркнул управляющий партнер юридической фирмы Pravovest Глеб Сегида.
Ведь в этом случае невозможно ни завершить строительство, ни вернуть вложенные средства, ни продать уже оплаченную недвижимость.
В последние годы становятся все более популярными договоры купли-продажи имущественных прав. Они заключаются между застройщиком и покупателем и не требуют регистрации и нотариального заверения.
«В момент подписания или внесения средств человек покупает определенный товар — имущественное право. Это то право, которое в дальнейшем трансформируется в право собственности после ввода дома в эксплуатацию, если застройщик даст определенный документ на регистрацию права собственности», — уточнил Александр Босенко.
Преимущество такой схемы в ее простоте. Также инвестору не нужно дополнительно платить третьим лицам или тратиться на дополнительные взносы. Это снижает временные и денежные затраты на оформление бумаг.
Однако такая экономия на практике чревата «подводными камнями». Данный механизм инвестирования является достаточно рискованным, потому что между строителем и покупателем отсутствует посредник, как, например, фонд финансирования строительства или паевой инвестиционный фонд.
«Все будет зависеть от надежности застройщика и его порядочности», — констатировал Глеб Сегида.
Покупателю надо помнить о том, что договор официально нигде не регистрируется, что чревато перепродажей квартир по несколько раз.
Нет и контроля над застройщиками и подрядчиками ни со стороны госструктур, ни со стороны самих покупателей. Никто не может пресечь нецелевое использование средств.
Еще один вариант инвестирования в новостройку — через жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Он используется мало, но в последнее время к этой форме стали проявлять интерес. Как предполагают юристы, из-за возможностей уменьшения налогообложения.
Договоры ЖСК, как и инвестиционный договор, прямо не предусмотрены законодательством. Хотя и упоминаются в законе «О кооперации». Также они не подлежат государственной регистрации.
«Из-за отсутствия регистрации они традиционно являются рискованными для людей», — напоминает Александр Босенко.
Чтобы оформить покупку через ЖСК, покупатель должен быть членом кооператива. Такое членство может быть как полноправным (организаторы ЖСК), так и ассоциированным. Все участники обязаны внести денежный/имущественный пай-вклад. Но права ассоциированного члена ограничены.
«Практически всегда инвестор привлекается в качестве ассоциированного члена кооператива. Это значит, что он имеет право только рекомендательного голоса, а все решения принимаются учредителями, которые являются членами кооператива и, по сути, выражают волю застройщика», — констатировал юрист ЮКК «Де-юре» Иван Топор.
Единственный плюс для ассоциированных членов в том, что при ликвидации кооператива они имеют преимущественное право на выкуп пая.
Отношения с кооперативом оформляются в виде договора паевого участия между ЖСК и пайщиком, по которому квартира переходит в его собственность после ввода дома в эксплуатацию.
Но для оформления собственности предусмотрены два варианта: регистрация права непосредственно на покупателя или на кооператив.
«В дальнейшем по договору мены пай члена кооператива обменивают на саму квартиру. Такое оформление собственности влечет за собой дополнительные расходы по сравнению с оформлением права сразу же на покупателя (пайщика)», — уточнил Топор.
Среди основных рисков инвестирования в ЖСК юристы также называют двойные перепродажи квартиры и право кооператива привлекать средства для строительства еще до получения разрешительной документации.
Внимательно надо контролировать сами договоры ЖСК, которые могут оказаться с сюрпризами.
«Например, если в договоре упущен срок возврата средств в случае расторжения договора, то законодательство устанавливает верхнюю временную границу, фактически до 3 лет», — подметил Александр Босенко
Также привлеченные средств не контролируют ни госорганы, ни участники кооператива (кроме полноправных членов, которые могут быть связаны с застройщиком). При инвестировании в ЖСК возможны судебные споры, если у «полноправных» членов кооператива не будет согласия по любому вопросу касательно управления кооперативом.
Особый риск — вопрос ответственности. ЖСК отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом. Как отметили юристы, в налоговом кодексе есть норма, по которой члены (пайщики) кооперативов, кредитных союзов или других коллективным хозяйств несут солидарную ответственность за погашение денежных обязательств или налогового долга.
«При этом слово «солидарно» означает, что они отвечают не только правом собственности на квартиру, но и другим личным имуществом члена кооператива», — констатировал Глеб Сегида.