Специалисты разделились во мнении об отмене паевого взноса

Когда документ будет окончательно принят в парламенте и подписан президентом, девелоперам не придется заключать с властями соглашение об уплате определенного процента от сметной стоимости всего проекта в бюджет. В настоящий момент городские власти могут потребовать от застройщика до 4% в случае с жилыми домами и до 10%, если речь идет о коммерческой недвижимости.
По мнению авторов и сторонников законопроекта, механизм паевого взноса является устаревшим и коррупционным. А деньги, которые должны в теории идти на транспортно-инфраструктурные и социальные объекты, в итоге оседают в карманах местных чиновников. Кроме того, он препятствует привлечению дополнительных инвестиций. Особенно, когда речь идет о возведении крупных коммерческих нежилых объектов: 10-процентный сбор значительно увеличивает срок окупаемости проекта.
По замыслу реформаторов, отмена взноса позволит Украине подняться в рейтинге Doing Business. А повышение всего на 1 позицию в нем позволит привлечь в экономику до $600 млн. инвестиций.
«Паевое участие было придумано, чтобы строить инженерию, делать школы или садики, но никто этим не занимается: не подводит воду, газ, канализацию. А на строительство социальной инфраструктуры было потрачено всего около 1% из этих средств. Это говорит о том, что налог не работает», — рассказал UBR замглавы Минрегиона Лев Парцхаладзе, поддерживающий отмену паевого взноса.
По информации ProfiDOM.com.ua, с чиновником солидарен глава Совета директоров Конфедерации строителей Украины (КСУ) Александр Ротов.
«Паевой взнос появился в Украине в кризисное время, когда необходимо было решать комплексные инфраструктурные проблемы общин — подведение/обновление сетей, которые изношены более чем на 80%, строительство школ, больниц, спорткомплексов и другой социальной инфраструктуры», — сказал он.
В реальности же, по словам Ротова, механизм не смог этого обеспечить.
«Более того — структура рынка с тех пор радикально изменилась. Сегодня, подводя сети, строя трансформаторные подстанции, застройщик увеличивает капитализацию монополистов, а не общины. Хотя реновация и развитие инфраструктуры заложены в тарифы, которые оплачивает потребитель», — говорит глава КСУ.
Сама идея отменить паевой взнос, впрочем, отнюдь не нова. Законодатели пытались сделать это с 2016 г., однако сторонникам сохранения паевого взноса удавалось блокировать законопроект. Они настаивают на том, что получаемые от застройщиков взносы составляют значительную часть бюджета на развитие.
«Доходы Киева от паевого участия — одна из самых крупных статей дохода специального фонда. Город получает от него больше, чем от рекламы, приватизации земли и имущества вместе взятых. Эти доходы являются основой для бюджета развития: капитальных расходов на ремонт дорог и строительство школ и детских садов», — писал еще в 2017 г. Леонид Антоненко, глава комиссии Киевсовета по вопросам собственности.
По оценкам первого замглавы КГГА Николая Поворозника, в 2017-2018 гг. в казну столицы поступило 1 млрд. 336 млн. грн. паевых взносов от застройщиков. И хотя полученная в прошлом году сумма составила всего 1% от общего бюджета столицы, она сформировала более половины спецфонда бюджета на развитие Киева.
Всего же за 2018 г. все органы местного самоуправления Украины суммарно получили 1,6 млрд. грн. от паевого участия застройщиков в развитии транспортно-инфраструктурных и социальных проектов.
Однако некоторые чиновники убеждены, что местные власти слишком много внимания уделяют этому вопросу. И добавляют: на местах достаточно инструментов, чтобы компенсировать бюджетные потери от отмены паевого взноса.
«Местным органам власти было предложено в рамках децентрализации забрать и полномочия, и деньги. Ровно в шесть раз бюджеты местных органов власти увеличились — с 50 млрд. грн. до 300 млрд. грн. Существует налог на недвижимость. Они спокойно могут его эффективно использовать для того, чего не хватило в бюджете. Поэтому потеря средств от паевого взноса — не аргумент», — заверил Парцхаладзе.
Противники сбора настаивают, что данный механизм фактически является «легальной взяткой» с девелопера. За взносом даже закрепилось неформальное название «налог на инвестиции». Суть претензий застройщиков к паевому механизму сводится к тому, что заплаченные деньги в итоге поступали в общую городскую копилку. Кроме того, множество вопросов возникает и к механизму определения ставки взноса.
По словам сооснователя и управляющего партнера «Украинского клуба недвижимости» (URE Club) Ольги Соловей, местные власти сами решают, сколько и с кого брать. От одного застройщика могут потребовать максимально дозволенный процент, для другого же «скостить» до 0,5%. В итоге даже для схожих по параметрам объектов разница может достигать 3 млн. грн.
 «Траты девелоперов с пая на один ЖК могут достигать 10 млн. грн. в случае высоких затрат на строительство», — отмечает директор по продажам мини-города Svitlo Park Александр Панфилов.
В то же время некоторым застройщикам на местах вовсе могли обнулить ставку сбора — в обмен на построенные инфраструктурные объекты, которые затем принимались на баланс общины.
«А могли — и такие случаи, увы, массовые — отказаться принимать на баланс даже построенные садики/школы», — описывает проблему Александр Ротов.
Таким образом, часто девелоперам приходилось платить дважды. Управляющий партнер AVM Development Group Владислав Кононов убежден, что добросовестные застройщики и без спецсбора вкладывают в инфраструктуру. Этого от них требует рынок.
«Если говорить о пригороде Киева, то скажу, что с каждого ЖК, помимо уплаты паевого, застройщики тратят от 1,5 до 3 млн. грн. на создание городской инфраструктуры: это ремонты и модернизация школ и детских садов, поликлиник, создание парков/скверов, ремонт дорог, высадка зеленых насаждений, ремонт инженерных сетей и многое другое. Застройщик и так заинтересован в том, чтобы инфраструктура была привлекательной для покупателя. В то же время паевое участие составляет около 2-3% себестоимости строительства жилых объектов», — говорит эксперт.
Однако далеко не все согласны с такими выводами. Главный эксперт информационно-аналитического портала 3m2 Виктория Берещак полагает, что если уж и ликвидировать паевой институт, то следует найти ему достойную замену.
«Отмена этого «налога» дает шанс, что уменьшится нагрузка на строительный бизнес, а также снизятся коррупционные риски. Но назревает вопрос: что дальше? Каков иной механизм взаимодействия местной власти, которая должна представлять интересы жителей, и бизнеса?», — задается вопросом Берещак.
И добавляет, что отсутствие такого инструмента может обернуться проблемами. Не исключено, что застройщик, получивший участок, построит ЖК, увеличит нагрузку на локальную инфраструктуру и сети, а затем умоет руки.
«Именно поэтому есть необходимость разработать четкий взаимовыгодный механизм государственно-частного партнерства по улучшению и развитию района, в который входит девелопер», — резюмирует Берещак.
Александр Ротов видит идеальную модель развития инфраструктуры таким образом: девелопер покупает/арендует участок с подведенными инженерными сетями и выделенными необходимыми мощностями. Реализует на нем проект по градостроительным условиям и ограничениям, полученным от общины. Новые нормы, кстати, четко прописывают необходимость комплексного развития территорий, включая садики, школы и амбулатории.
Хотя паевой взнос добавляет квадратным метрам лишней стоимости, он является лишь одним из очень многих факторов, в том числе коррупционных, которые ее формируют, говорят девелоперы.
По мнению Ольги Соловей, на сегодняшний день в стоимость 1 кв. м заложено от $30 до $50 непрямых коррупционных расходов. И вопрос отмены взноса — это «локальная, но пока не системная победа».
В свою очередь Александр Ротов прогнозирует, что цены на квадратные метры в новых проектах незначительно могут снизиться. В зависимости от региона речь может идти о 0,1-4%. Это, убежден эксперт, не так уж мало, учитывая общую стоимость жилья.
Так или иначе, добавил Александр Панфилов, принятие закона повлияет на цены только в новых объектах, которые пока проектируются. И высказал убеждение, что одной отменой паевого взноса вряд ли удастся побороть коррупцию.
«Остаются вопросы к прозрачному выделению земли под строительство, получению разрешений на строительство и, как ни странно, процессу ввода объекта в эксплуатацию. Кроме того, на сегодняшний день нет никаких гарантий, что отмена паевого участия не таит в себе каких-либо закулисных вопросов», — предостерег эксперт.