Строительная отрасль может остановиться

Документ предлагает ограничить полномочия существующей ГАСИ, создав еще два органа: Госинспекцию градостроения и Госагентство по вопросам технического регулирования градостроения.
При этом деятельность этих двух органов должна будет координироваться Кабинетом министров Украины, и они получат статус центральных органов власти.
Сама ГАСИ также переподчиняется Кабмину и будет отвечать преимущественно за выдачу разрешительной документации, а также за введение построенных объектов в эксплуатацию.
По мнению чиновников, это должно привести к уменьшению коррупционных рисков, когда вся власть (контроль и администрирование отрасли) управляется одним органом.
Постановлением также предлагается отменить лицензирование исполнителей работ (подрядных организаций).
Вместо этого будет персонифицированная сертификация ответственных исполнителей работ (не вся организация несет ответственность за произведенные работы, а только отдельные ее сотрудники). Эту функцию закрепят за Минразвития.
За что будет отвечать Госинспекция:
— надзор за соблюдением законодательных условий,
— государственный архитектурно-строительный надзор за соблюдением законодательных норм в сфере строительства, в том числе и строительных норм в деятельности заказчиков, проектантов, архитекторов, предприятий, выдающих техусловия и т. д.,
— проверки выполнения подготовительных и строительных работ,
— проверки качества используемых строительных материалов и конструкций.
В проекте постановления сказано, что будет создано Госагентство по вопросам технического регулирования градостроения Украины. Его будущие функции пока до конца не ясны.
«Вместо одного органа получаем действующих два, и третий, суть которого, как и функционал пока не ясны. По большому счету, данный проект разработан в противовес последним тенденциям по созданию Единой электронной системы, идеям отмены ГАСИ, как госоргана, и создания вместо него органа по контролю и надзору», — рассказала UBR управляющий партнер Объединения девелоперов жилой недвижимости (RED Community) Татьяна Шульга-Забельская.
Размножение одного органа на три может нивелировать все ранее достигнутые успехи в отрасли, считают эксперты, и привести к росту коррупции и бюрократии. Это грозит потерей рейтинга в Doing Business и уменьшением иностранных инвестиций в отрасль.
Один из главных просчетов обнародованного проекта заключается в том, что предложенная реформа не предусматривает существования Единой государственной электронной системы в сфере строительства. Ее разрабатывали вместе с представителями отрасли более года и называют чуть ли не главной реформой в строительстве.
До 1 февраля должен был быть утвержден план мероприятий по внедрению э-системы (соответствующий законопроект Рада поддержала еще в октябре 2019 г.), а к 1 марта — разработан порядок присвоения адресов объектам недвижимого имущества.
«Вместо того, чтобы перевести все процессы в открытую, законную и прозрачную плоскость, мы получили обычную перестановку слагаемых. Многие моменты в этом постановлении прописаны так, что в рамках нашего законодательства они просто не будут работать. «Вишенкой на торте» является исключение понятия «электронный кабинет заказчика» из порядка принятия в эксплуатацию законченных объектов. Это нивелирует внедрение Единой государственной электронной системы», — говорит нардеп, представитель Кабмина в парламенте Елена Шуляк.
По словам экспертов, предложенный проект, по своей сути, идет вразрез начатым реформам в строительной сфере: уменьшения человеческого фактора и коррупции не случится. Не будет и улучшения благоприятного инвестиционного климата путем перевода в «цифру» всех административных услуг (создание Единой электронной системы в строительстве, создание электронного кабинета застройщика).
«Реформа предлагает оставить за ГАСИ администрирование, но при этом создает дополнительный орган по надзору. С одной стороны, разделение функций ГАСИ давно назрело, но с другой, это еще одна ячейка в существующей бюрократической системе. Вряд ли такой сценарий реформирования придется по душе застройщикам. Лишний орган — это лишние кабинеты, лишнее время на прохождение всех процедур и т. д.», — сказала руководитель по развитию проектов компании Citex Development Дарья Бедя.
Вместе с тем, есть в этой инициативе и позитив:
— переподчинение ГАСИ Кабмину: после долгого существования по принципу Ватикана, наконец-то, этот орган (или органы, что предлагает постановление) не сможет осуществлять свою деятельность в независимом режиме. У Кабмина появляется гипотетическая возможность отменять те или иные решения, принятые профильными органами,
— несомненно, рынку строительства просто необходим орган, деятельность которого была бы полностью сконцентрирована на функциях контроля и надзора за процессом строительства.
По информации ProfiDOM.com.ua, предложенный проект, если отбросить все нестыковки с пониманием реформ в отрасли разными политическим силами и экспертными организациями, по сути, прописывает функционал контроля и надзора для нового органа — Госинспекции по градостроению, что для прозрачности рынка будет иметь значительные позитивные последствия. Среди них:
— установление контроля качества строительных материалов. Это очень важно, ведь после отмены обязательной сертификации строительной продукции уровень фальсификата в 2018 г. составил около 8%, а в 2019 г. — превысил 15%. Контроль качества используемых материалов, например, с наличием соответствующих документов, даст возможность покупателю делать более обдуманный, выверенный выбор;
— установление контроля соблюдения строительных норм. Речь идет как об энергосбережении, инклюзивности, дворах свободных от автотранспорта, так и об ограничениях высотного строительства в исторической части городов, плотности населения в районе застройки и т. д. Действие новых строительных норм снижает возможность строительства в существующих кварталах, делая акцент на комплексном строительстве. Стройнормы фактически устанавливают приоритет для строительства объектов новых и востребованных форматов с развитой инфраструктурой (парками, скверами, встроенными ТРЦ, детскими студиями развития, фитнес-центрами, кафе и ресторанами, лобби и зонами ожидания).
Соблюдение требований законодательства в сфере градостроительной деятельности коснется предприятий, предоставляющих технические условия по инженерному обеспечению объекта строительства, архитекторов, проектантов, инженеров-консультантов и т. д. Любая деятельность, имеющая отношение к строительству конкретного объекта, должна подлежать контролю.
«По большому счету, эффективная деятельность органа контроля и надзора строительства может значительно повысить степень ответственности застройщиков за взятые на себя обязательства. Это в свою очередь позитивно скажется на покупательском отношении к первичному рынку», — заметила директор по маркетингу многофункционального ЖК Polaris Home&Plaza Анжелика Саакян.
Любые реформы в строительстве, как правило, «стопорят» рынок на неопределенный срок. Это больно ударит по имиджу абсолютно всех застройщиков. Если данный проект постановления будет принят, то, по мнению экспертов, в ближайшей перспективе (до конца года) рынок может ждать следующее:
— могут приостановиться строительные работы на большинстве объектов, кроме тех, которые уже готовы на 90%. Следовательно, большинство объектов не смогут быть закончены в заявленные сроки;
— старт реализации новых проектов будет отложен до «прояснения ситуации», до принятия конкретного решения и просчитанных рисков;
— пока не пройдут местные выборы и в отсутствии на первых порах понимания того, как будет осуществляться строительный контроль и надзор, могут активизироваться псевдоактивисты, прикрывая свою меркантильность благими целями (для Киева это будет очень актуально в особенности из-за выборов мэра);
— цены будут оставаться стабильными, но при этом количество сделок может уменьшиться на 5-20% в зависимости от качества и формата объекта;
— снижение предложения в перспективе 2022-2023 гг. на 25-30%.
«Эта инициатива добавляет сумятицу на рынке: девелоперы, как и покупатели, дабы лишний раз не подвергать себя неоправданному риску, вполне могут занять выжидательную позицию», — считает руководитель проекта Rusaniv Residence Александр Изаров.
По словам застройщиков, сегодня более 80% объектов по разным причинам невозможно ввести в эксплуатацию в положенный срок. А пока новую реформу будут «обкатывать», количество объектов, которые невозможно будет ввести в эксплуатацию, достигнет практически 100%.
«Средний срок задержки с 6-9 месяцев может увеличится до 12-15 месяцев, что, при желании, позволит считать некоторые объекты «долгостроями». На мой взгляд, отрасль остановится минимум на полгода», — говорит коммерческий директор мини-города Svitlo Park Александр Панфилов.