Услуги оценщиков жилья не отменили

1 июля должна была заработать оценка имущества без необходимости привлечения оценщика. То есть каждый собственник имущества должен был получить возможность в режиме онлайн сформировать справку об оценке, которую принял нотариус при продаже недвижимого имущества. И все это должно быть в автоматическом режиме.
Однако когда назначенный срок наступил, Фонд госимущества Украины (ФГИУ) сообщил, что соответствующий электронный модуль не будет запущен в связи с отсутствием финансирования.
«Сейчас это звучит очень странно, поскольку ФГИУ имел практически семь месяцев на запуск указанного модуля и сопутствующих сервисов, и только в день вступления в силу соответствующих положений закона №354 от 5 декабря 2019 г. (которым были внесены изменения в Налоговый кодекс Украины), фонд сообщил, что нормы закона не будут выполнены», — рассказал UBR юрист компании DreamDim, эксперт по градостроительному и земельному праву Юрий Брикайло.
Нужно принять во внимание, что тем же законом №354 с 1 июля были ликвидированы «авторизованные электронные площадки», которые использовались с середины 2018 г. и были фактически посредниками, которые зарабатывали на каждой оценке от 1 тыс. до 1860 грн. Значит, стоимость оценки имущества с начала года снова стала рыночной (существенно снизилась по сравнению с 2019 г.). Для сравнения, еще в декабре 2019 г. оценка обходилась гражданам примерно в 2300-2500 грн. Сейчас же, например, в Киеве — порядка 500 грн.
Так или иначе, на сегодня в области оценки пока что все остается по-старому, несмотря на то, что законодательство изменилось: для получения отчета необходимо обращаться к оценщику.
«Фактически, с сегодняшнего дня возникла ситуация, когда ФГИУ не выполняет требований действующего законодательства. Вместе с тем, следует отметить, что с 1 июля данные обо всех отчетах и о стоимости недвижимости должны публиковаться автоматически в режиме онлайн на сайте ФГИУ. Они и так публиковались, но не в режиме онлайн, а раз в неделю. Это просто будет удобнее, но не изменит ситуацию», — говорит Юрий Брикайло.
По прогнозам экспертов, несмотря на то, что за 7 месяцев модуль не был запущен и неизвестно, разработаны ли необходимые подзаконные акты, а также учитывая борьбу с пандемией, ждать запуска автоматической оценки раньше осени не стоит.
«Реальней всего, она будет запущена ближе к концу года», — считает Юрий Брикайло.
По информации ProfiDOM.com.ua, вопрос оценки имущества долгое время был крайне заполитизирован и коррумпирован, говорят эксперты. Неединичными были случаи оценки ликвидных промышленных объектов, хороших земельных участков и прочего едва ли не по 1 грн., если говорить прямо — по очень заниженной цене под конкретного покупателя. Это крайне удобно в случае, когда речь идет, скажем, о приватизации госимущества.
«Разрушить старую монополию оценочных площадок, которых много наплодилось за годы, как раз и решили автоматизацией и диджитализацией. Именно так родилась идея с электронной оценкой стоимости имущества, а также формированием на ее основе справок», — рассказала эксперт по рынку недвижимости Виктория Берещак.
С одной стороны, очень удобный, казалось бы, правильный шаг, который, во-первых, убирает нечестных на руку хапуг, если таковые были задействованы в схеме оценки ранее, а с другой, очень упрощает жизнь владельцам имущества и покупателям. Фактически без чужой помощи можно будет сгенерировать справку о рыночной стоимости объекта, которая будет действительна в течение 30 дней.
Но вместе с тем, говорят эксперты, до момента запуска остается несколько очень важных, принципиальных вопросов о механизме работы новой системы.
«Возникает сразу ряд вопросов, которые, как обычно, сопровождают всю цифровизацию наших государственных услуг: каким образом алгоритм оценки будет учитывать сопоставимые объекты, подбирать «одноклассников» и на основе выборки которых формировать рыночную стоимость? Будет ли этой выборки достаточно? Учитываются ли реальные факторы состояния квартиры, участка, дома, которые нужно проверить на месте?» — говорит Виктория Берещак.
К сожалению, покупатель недвижимости на вторичном рынке очень часто становится жертвой обмана. Не все знают, как правильно проверить коммуникации или оценить состояние внешних и внутренних стен, а также другие технически нюансы, спрятанные за марафетом. Более того, в условиях жесткого и хаотичного рынка, когда о здравомыслии ценообразования на вторичном рынке речи практически нет (все пытаются продать дороже), изучить реальное соотношение цена/качество с похожими объектами крайне сложно — банально сложно вычленить эти альтернативные варианты.
«Оценщик, если он, конечно, профессиональный и компетентный, как раз с этим очень сильно помогал», — заметила Виктория Берещак.
Есть опасение, что рыночная стоимость будет выше или ниже реальной или оговоренной сторонами. Придется устно или письменно договариваться (лучше привлекать нотариуса и визировать обеим сторонам).
«Тут же существует риск, что искусственный интеллект может «не заметить» заниженной стоимости, которую поставят специально для выгодной сделки. Поэтому вопрос с коррупцией, думаю, решен наполовину», — отметила Виктория Берещак.
Еще одной серьезной прорехой, которая, по сути, влияет на все вышеописанное, является отсутствие того самого перечня обязательных данных, на основе которого и группируются похожие объекты и формируется оценочная стоимость. Это, опять же, к вопросу об алгоритмах.
«Считаю, что пока что это больше похоже на лужу в пустыне: когда станет понятно, какие данные будут внесены в систему, система начнет заполняться, ею станут пользоваться правомерно, алгоритмы будут работать выверено (за чем нужно следить и при помощи ИИ, и при помощи человека, я считаю), тогда можно говорить о пользе подобного нововведения для частных лиц», — резюмировала Виктория Берещак.