В среде торговой недвижимости учатся договариваться

Проблемы, с которыми столкнулись игроки рынка торговой недвижимости Украины на фоне пандемии коронавируса, те же, которые приходится решать и другим девелоперам, управляющим компаниям и ритейл-операторам по всему миру. Во многих странах и торговые центры, и ритейл-операторы были вынуждены полностью или частично приостановить работу, при этом на неопределенный период. Такая участь не минула никого, мировые гиганты торговой недвижимости:  Unibail-Rodamco-Westfield, Simon Property Group, ECE, Klepierre, Taubman Centers — один за другим анонсировали, что закрывают на время свои объекты, разрешая, где это позволено, работу магазинов с товарами первой необходимости, заведений питания, других розничных точек, чья деятельность не запрещена в период карантина. Шведский ритейл-оператор H&M Group, развивающий девять брэндов одежды, обуви, аксессуаров, товаров для дома, закрыл 3441 из 5062 своих магазинов по всему миру (согласно сообщению от 23 марта), а Inditex, в портфель которого входит восемь марок одежды, обуви и аксессуаров, а также товаров для дома, временно закрыл 3785 из 7469 магазинов (данные на 17 марта), передает ProfiDOM.com.ua, ситуация, в которой оказались игроки рынка торговой недвижимости и их партнеры, беспрецедентная. Все понимают, что пришло время адаптироваться и договариваться — так же, как и в предыдущие кризисные периоды.
«Главная задача в сложившихся условиях — сохранить репутацию, деловые и человеческие отношения с нашими партнерами: арендаторами, подрядчиками, сервисными компаниями. Это позволит нам после окончания кризиса быстро возобновить работу и не стыдиться смотреть в глаза», — говорит Максим Гаврюшин.
Вопрос, который до недавнего времени входил в топ-3 самых задаваемых, касался арендных ставок — платить или не платить, взимать или не взимать? В Киеве, по данным UTG, средняя ставка до карантина равнялась $36/кв. м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). По типам арендаторов цена за 1 кв. м в месяц составляла: для киосков и мелкоформатных магазинов (1-10 кв. м) — $40-300, ресторанов и кафе — $15-30, детских развлекательных центров — $3-7, кинотеатров — $4-15, крупноформатных магазинов одежды (600-1200 кв. м) — $1,5-20, супермаркетов электроники — $4-12, продуктовых супермаркетов — $1,5-15. Максимальная ставка в лучших ТЦ/ТРЦ столицы достигала $85/кв. м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов) и даже выше для магазинов одежды площадью 100-200 кв. м. Помимо фиксированных ставок, многие ритейлеры платят процент от товарооборота и другие платежи — коммунальные, маркетинговые.
«В связи с объявлением карантина и закрытием большинства торговых объектов остро и болезненно становится вопрос о справедливой оплате зафиксированных в договорах платежей», — говорит Евгения Локтионова, директор UTG.
Как сообщили в компании, собственники объектов готовы предоставлять операторам индивидуальные скидки и другие лояльные условия в зависимости от полного или частичного вынужденного закрытия магазинов. Также во внимание принимаются занимаемая ими площадь, срок аренды.
«Льготные условия, на которые могут рассчитывать ритейлеры, также зависят от формата работы: представлены ли они только офлайн либо имеют отдельный доход от собственного онлайн-магазина, — говорит Татьяна Пономарева, ведущий юрист дочернего предприятия «Адидас-Украина». — Если у арендатора на период карантина полностью останавливается торговая деятельность по всем каналам сбыта, то он объективно нуждается в полном освобождении от всех видов платежей на период закрытия, а также в некоторой отсрочке в оплате на последующие месяцы. Но в лучшей позиции окажутся арендаторы, у которых договором детально урегулированы последствия вынужденной остановки торговой деятельности».
Впрочем, переговоры по пересмотру оплаты аренды на начало карантина не приняли массового характера. Также не наблюдалось и процесса разрывания договоров аренды.
«За первые две недели карантина операторы проводили аудит и оптимизацию бизнес-процессов, делали оценку ситуации, написали письма управляющим компаниям», — говорит Евгения Локтионова.
Собственники столичного ТРЦ Dream Town, можно сказать, пошли на опережение: 27 марта они объявили о принятии решения не начислять на период карантина арендную плату и платежи за маркетинг (исключение — для работающих продуктовых магазинов). Арендаторам этого объекта предложено оплатить только операционные и коммунальные расходы для поддержания всех систем ТРЦ и охраны имущества. Через несколько дней последовали сообщения и от других игроков рынка — инвестиционно-девелоперская компания Budhouse Group приняла решение не начислять арендную плату арендаторам своих торгово-развлекательных центров Fabrika (Херсон) и Lubava (Черкассы), ТРЦ «Оазис» (Хмельницкий) и сеть ТЦ «Аракс» (два объекта в Киеве и Киевской области) также отменили арендную плату на время карантина. 31 марта управляющая компания «Киев Молл Менеджмент» сообщила об отмене начисления арендной платы, эксплуатационных расходов и маркетинговых платежей с 17 по 31 марта для арендаторов ТРЦ Ocean Plaza (Киев), которые закрыты в связи с введением карантина. Данное решение не распространяется на арендаторов, которые в указанный период времени продолжали вести хозяйственную деятельность в штатном режиме либо в режиме курьерской доставки и/или самовывоза на территории ТРЦ: продуктовые магазины, хозяйственные магазины (отделы), аптеки, заведения общественного питания. О пересмотре условий на последующие периоды управляющая компания обещала сообщить дополнительно.
Впрочем, еще до таких заявлений со стороны ТЦ/ТРЦ ритейл-операторы могли требовать отмену аренды, ссылаясь на статьи 652 и 762 Гражданского кодекса Украины, а также на форс-мажорные обстоятельства. Кроме того, 30 марта Верховная Рада Украины приняла законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты, направленные на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни (COVID-2019)» №3275. Он, в частности, предусматривает возможность освобождения от платы за использование имущества с момента установления карантина и до его завершения в случае, если арендатор не может использовать помещение в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (однако эта норма несет некую двузначность, и арендаторам, чтобы воспользоваться таким правом, потребуется доказывать, что они действительно не имеют возможности пользоваться недвижимостью). Это закон под номером 540-IX был подписан президентом 1 апреля и опубликован 2 апреля.
Но арендная плата — далеко не единственная статья расходов ритейл-операторов. Как было отмечено, договоры найма предусматривают коммунальные, маркетинговые и другие платежи, от которых арендаторы не освобождены, но по которым, как объясняет Татьяна Пономарева, отсутствует стабильная практика в вопросе их отнесения к плате за пользование имуществом в контексте статьи 762 Гражданского кодекса Украины либо к платежам за отдельные услуги. Такие статьи расходов могут стать «предметом торга» между арендаторами и арендодателями.
«Если ТЦ/ТРЦ согласились освободить арендаторов от оплаты аренды, то не все готовы поставить на стоп эксплуатационные и другие платежи», — говорит Татьяна Пономарева.
Например, в том же коллективном открытом письме от 30 марта представители рынка девелопмента торгово-развлекательных центров обратились к органам власти с просьбой сохранить за арендаторами обязательную уплату платежей по обслуживанию объектов.
«Оплата сервисных платежей во время карантина является принципиально важным условием для обеспечения безопасной и надлежащим образом организованной эксплуатации объектов, а также сохранения имущества», — прокомментировала Анна Корягина, операционный лидер компании «Ситрас Украина».
Но Татьяна Пономарева отмечает, что указанные услуги либо не оказываются вообще, либо оказываются в весьма ограниченном виде, и добавляет, что не лишним будет затребовать расшифровку предоставленных эксплуатационных и маркетинговых платежей с целью сверить их объем и стоимость с «докарантинным» периодом.
«Оплате должны подлежать только реально предоставленные услуги», — говорит она.
Так или иначе, стремление и торговых центров как арендодателей, и ритейл-операторов как арендаторов отстаивать свои интересы — естественное. Но это бизнесы, которые не смогут существовать друг без друга, а значит — важно искать компромиссы.
Некоторые эксперты сейчас ориентируются на опыт Китая. Пока на других рынках борьба с вирусом только начинается или достигла пика, эта страна уже прошла самый сложный период и возвращается к обычной жизни после карантинных мер. Например, восстанавливают работу ритейлеры и заведения питания. Компания Starbucks сообщила, что на начало марта около 90% из ее 4200 кофеен в стране возобновили работу, а у модного ритейлера H&M Group снова открыто 500 из 516 магазинов (сообщение от 17 марта). Отложенный спрос у потребителей может способствовать быстрому восстановлению розничного товарооборота, но это зависит также от того, насколько карантин повлиял на экономическую ситуацию той или иной страны и благосостояние населения.
Карантин, который продлится 1,5 месяца, как минимум, может изменить некоторые потребительские привычки людей, например, укрепит лояльность к покупкам в Интернете или изменит предпочтения в тех или иных товарах и брэндах. Перед управляющими компаниями станет задача: как вернуть такую аудиторию в торговые центры. С другой стороны, сформируется отложенный спрос на социализацию, и как только ограничения будут сняты, потребители вернутся к социальной жизни, а это может сыграть в пользу торговых центров.
Как утверждают в компании UTG, впереди — комплексная посткризисная работа, которая будет включать исследование потребительских предпочтений и адаптацию предложения в торговых объектах.
«После снятия карантина для более устойчивого бизнеса появятся шансы открыть магазины в лучших местах и по договорной арендной ставке, — говорит Евгения Локтионова. — При этом каждый ТЦ/ТРЦ будут использовать индивидуальный подход в зависимости от его статусности и положения на рынке. Роста ставок аренды в ближайшей перспективе не будет».