Вопрос завершения долгостроев законодательно не урегулировали

В этом году будет действовать переходный период, на время которого устанавливается фиксированная ставка для паевого участия:
— 4% для нежилых зданий и сооружений;
— 2% для жилых домов;
— 0% для промышленного строительства и других объектов, которые имеют социальное значение.
До недавнего времени вопрос долгостроев понемногу, но решался, говорят эксперты. Преимущественно застройщики готовы были включаться в проекты, в которых было продано не более 30% квартир. Есть единичные случаи, когда девелоперы брались и за более проблемные объекты.
Около 70% всех долгостроев — это следствие заведомо мошеннических действий нерадивых застройщиков. Около 30% объектов возникли по объективным причинам, среди которых можно выделить следующие:
— просчеты застройщика при планировании строительства;
— влияние общеэкономического кризиса, например, в 2008-2009 гг., когда покупателя попросту не стало на рынке;
— различные скандалы и разбирательства, включающие в себя и отмену разрешительных документов.
Например, после скандала с компанией «Укрбуд» многие эксперты уже поторопились отнести их строительные объекты в долгострои. Конечно, сроки сдачи домов «Укрбуда» будут существенно скорректированы. Но вряд ли их стоит относить к этой категории. Достроить 25 объектов этой компании взялся «Киевгорстрой».
Вместе с тем, из-за того, что до сих пор вопрос завершения замороженных объектов никак законодательно не регламентирован, риск появления долгостроев все еще очень высок.
«Это значительно увеличивает риски застройщиков, готовых взяться за подобный объект. Чтобы объект был потенциально интересен девелоперу, количество проданных в нем квартир не должно превышать 30-50%», — отметила директор по маркетингу проекта многофункционального ЖК Polaris Home&Plaza Анжелика Саакян.
Если говорить об отмене паевого участия для тех застройщиков, которые возьмутся достроить замороженный объект, то, по мнению экспертов, это хороший, но не основной стимул, чтобы привлечь девелопера.
«Помимо паевого, очень часто полноценно войти в проект застройщикам мешает оспаривание земли, невозможность точно определить количество пострадавших инвесторов, существенные, но необходимые траты по изменению устаревшей концепции проекта», — рассказала UBR управляющий партнер Сообщества девелоперов жилья (RED Community) Татьяна Шульга-Забельская.
Вряд ли в 2020 г. достройка замороженных объектов будет системной, считают эксперты. На сегодняшний день участие в достройке таких объектов объявило лишь 3 компании. При этом общее количество «заходов» девелоперов в такие проекты вряд ли будет выше 5-7 проектов. И пока нет законодательного решения этого вопроса, застройщиков может привлечь лишь возможная (ожидаемая) маржинальность.
«Рентабельность участия в долгострое, вне зависимости от его технического состояния или наличия «шлейфа» нерешенных юридических вопросов, вряд ли превысит 20%. А затраты на достройку могут быть на 10-15% выше, чем реализация проекта с чистой площадки. Пока нет благоприятного режима, чтобы решить судьбу всех пострадавших инвесторов», — говорит Татьяна Шульга-Забельская.
Для завершения одного долгостроя потребуется в среднем от $3 до 5 млн., говорят застройщики.
По информации ProfiDOM.com.ua, процесс завершения строительства проблемного объекта связан с рядом емких процессов — таких, как технический, юридический аудит объекта, пересмотр концепции замороженного дома.
«Сегодня девелоперу, чтобы зайти в замороженный проект, требуется тщательный технический аудит объекта для определения его реального технического состояния и возможных рисков. У всех замороженных строек разная степень готовности: где-то возведен каркас из нескольких этажей, а где-то лишь подготовлен котлован. Поэтому требуется исследование его конструктивных элементов, внутренних сетей, если таковые имеются, степени изношенности оборудования, реальных сроков введения в эксплуатацию и прочее, а также возможность трансформации проекта в условиях возросшего спроса», — заметила Анжелика Саакян.
Юридический аудит является одной из самых важных сторон вопроса, говорят застройщики. Строителям нужно понимать, есть ли судебные разбирательства вокруг площадки, а также другие сопутствующие риски, которые могут повлечь за собой дополнительные финансовые и временные издержки.
«В виду отсутствия законодательных механизмов завершения долгостроев, а также неопределенного статуса инвестора на первичном рынке жилья от девелопера или землепользователя участка строительства потребуются значительные усилия для определения точного количества пострадавших инвесторов, которые могут претендовать на квартиры в недострое: анализ платежных документов, по которым они имеют право претендовать на квартиру», — говорит Анжелика Саакян.
Возраст долгостроев очень часто превышает 10-15 лет. И, естественно, за прошедшее время покупательские предпочтения и конъюнктура рынка претерпели существенные изменения. А это значит, что часто «принимающему» на себя проблемный объект застройщику нужно будет вложиться и в осовременивание комплекса.
«Покупатель стремится приобрести квартиру в «концептуальном» объекте с элементами инфраструктуры: детскими площадками, скверами, парковками и другими необходимыми составляющими современного ЖК. Завершение недостроенного объекта потребует от девелоперов еще и существенный пересмотр концепции проекта», — подчеркнула Анжелика Саакян.
Эксперты уверены, что решить проблему долгостроев можно только на условиях государственно-частного партнерства, которые должны быть прописаны в соответствующем законодательном акте.
Чтобы стимулировать застройщика участвовать в процессе достройки таких объектов, государство может взять на себя решение ряда принципиальных вопросов, например, урегулирование земельного вопроса (или споров); проведение технического аудита объекта; составление реестра всех пострадавших инвесторов и передачу/распределение им квартир. Позитивным сигналом для рынка может стать и предоставление ряда преференций застройщику: выделение дополнительного участка под строительство или помощь в решении вопроса подключения к инженерным сетям.