Жилье под Киевом не будет дорожать еще 5 лет

«С одной стороны, стоимость земли упала не так сильно, как другой недвижимости, и хорошие участки всегда в цене. В то же время количество сделок маленькое: люди не готовы тратить деньги», — отметил Костецкий.
Впрочем, статистика говорит об обратном. Вице-президент ВОО «Лига экспертов Украины» Андрей Гусельников отмечает, что за последние два года в Киевской области увеличилось количество сделок по недвижимости.
«В 2015 г. частные нотариусы зарегистрировали 12,5 тыс. транзакций по квартирам и частным жилым домам в Киевской области, в 2016 г. — 16,2 тыс. У государственных нотариусов этот показатель составляет порядка 1,4 тыс. Правда, разделения сделок на квартиры и частные жилые дома в статистическом учете нет», — пояснил он.
Но и по земле сделок становится больше. В 2015 г. частные нотариусы провели их 15,4 тыс., а в 2016 г. — 20,2 тыс., государственные — 2,3 тыс. и 2,7 тыс. соответственно, сообщил эксперт.
Но если учесть, что в Киевской области проживает 1,7 млн. человек, сделок все равно очень мало. Получается, что продавали или покупали землю и дома всего 1% граждан.
К тому же покупатели готовы тратиться лишь на лучшие, по их мнению, объекты. По словам независимого эксперта Ярослава Цуканова, к неподготовленным участкам вообще нет интереса.
«Если к участку подведен газ, электричество, хотя бы в объеме 8 кВ и есть, как минимум, подъездной путь в виде укатанной щебенки, а в идеале — асфальтированная дорога, на такую землю спрос есть. Размер ходовых участков, как правило, — от 10 до 20 соток, стоимость — порядка $1 тыс./сотка, это если в непосредственной близости от Киева», — пояснил эксперт.
С коллегой согласен и Костецкий, по словам которого больше всего упали в цене участки без коммуникаций.
«Хороший участок с коммуникациями как стоил 5 лет назад $2 тыс. за сотку, так и сейчас стоит почти столько же», — констатировал аналитик.
Для покупателей домов главное — компактный размер. Небольшие коттеджи пользовались спросом давно, но особенно актуальной эта тенденция стала после резкого роста тарифов на газ.
«Ищут объекты по $50-80 тыс. площадью от 80 до 120 кв. м до 40 км от столицы. Быстрее продаются дома с хорошим архитектурным решением. Хороший дизайн всегда дает дополнительную стоимость. Все остальное стоит», — рассказал UBR Ярослав Цуканов.
Особенно сложно пристроить особняк, если его площадь превышает 180 кв. м.
«Такие дома дорого обслуживать. Все, кто хотел и мог купить такие дома, уже их приобрели или построили», — сказал Цуканов.
По информации ProfiDOM.com.ua, глава комитета по информационным технологиям Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Эдуард Бразас прогнозирует рост продаж домов площадью до 100-150 кв. м, построенных качественно, с применением энергоэффективных технологий.
«Высокие цены на энергоносители могут стимулировать украинцев переезжать в пригородные дома, ведь там ты сам управляешь расходами на отопление, в отличие от квартиры. Но коттедж — удовольствие не из дешевых. Поэтому спросом будут пользоваться небольшие энергоэффективные дома, расположенные недалеко от транспортных магистралей. Естественно, предпочтительнее окажутся населенные пункты, где есть школы, детсады, больницы, потому что в Киев с детьми не наездишься», — считает эксперт.
Поэтому самым популярным направлением традиционно останется Киево-Святошинское.
«Там строится много многоэтажных домов — Ирпень, Буча, Белогородка, но и коттеджи есть. Поскольку рядом более-менее нормальные дороги и инфраструктура, этот район самый дорогой. Второй по активности — другой конец «красной» ветки метро — Бровары и бориспольское направление. Там хорошая трасса, и села вдоль нее всегда были недешевыми», — сказал Бразас.
«Элитная Обуховская трасса (Козин, Конча-Заспа и пр.) сейчас удерживает всего 5% рынка и, по сути, ни на что не влияет», — добавил эксперт.
А Одесская трасса (Вита-Почтовая) пока не оправдала ожидания риэлторов, так и не став хитом продаж.
«Сейчас дотянули метро до Одесской площади, может, ситуация улучшится», — предположил Бразас.
По данным Андрея Гусельникова, цены на частные домовладения в Киевской области за прошлый год снизились на 5-10% в зависимости от расстояния до столицы. Цена квадратного метра в Броварах составляет $470 (-5,8%), в Борисполе — $495 (-5,4%), в Обухове — $440 (-7,6%), в Буче — $566 (-6,3%), в Ирпене — $495 (-5,4%).
Массового переселения киевлян за город в ближайшее время эксперты не прогнозируют. Более того, Андрей Гусельников ожидает дальнейшего сокращения рынка, как минимум, на 5-10% за год.
«Цены будут стоять на месте, а количество сделок останется минимальным», — уверен Костецкий.
Эта тенденция спровоцирует дальнейшее снижение цен. Уже сейчас, по словам Ярослава Цуканова, продавцы готовы уступать 15-20% от цены. В следующие полтора года цены могут упасть еще на 15-20%.
Цены начнут расти не раньше, чем через 5 лет.
«За это время на рынке накопится необходимая денежная масса, и люди начнут вкладывать в недвижимость», — добавил эксперт.
«Сначала оживет аренда в коммерческом сегменте, потом начнут подтягиваться по цене квартиры и вслед за ними, года через три-четыре, после того как появляется ипотечное кредитование, — рынок пригородной недвижимости. Сейчас у нас пока немного активизировалась только аренда коммерческой недвижимости. То есть мы находимся лишь на начальном этапе стабилизации рынка», — отметил Бразас.